הוראות שונות בחוק מאפשרות קבלת פטורים וקיזוזי מס שונים, זאת לשם הקלת הנטל הכלכלי. ייתכן שמרביתכם לא יודעים זאת, אך גם בגין פעולות אשר ביצעתם בתחום הנדל"ן, לרבות תשלומי מס שבח ותשלומים נלווים למשכנתא, ניתן לקבל החזר מס, ככל ששילמתם ביתר. החזרי מס נדלן – מתחילים!
פטורים, ניכוי זיכוי – הדרך שלכם לחיסכון
להקטנת הסכום שחושב לעיל, עומדים ליחיד שלושה אפיקים עיקריים. ראשית, החוק מונה שורה של פטורים, בגינם לא יצטרכו הנושים לשלם מס, או הפוטרת אותם מחלקם, כפי שיבואר תחת עמודת מס השבח.
שנית, ישנה אפשרות לקלת ניכוי מס, אשר מפחיתה את סך ההכנסות של היחיד, בדומה לתיאור שיובא בחלק הדן בהחזר משכנתא. שלישית, עומדות נקודות הזיכוי, אשר לאחר חישוב הסכום בגינו יש לשלם מס, מאפשרות ניכוי נוסף בהתאם להוראות החוק.
החזרי מס נדלן – מס שבח למוכר המתחיל
מס שבח הוא מס המוטל בגין ביצוע עסקאות נדל"ן. על אף שמדינת ישראל בבסיסה היא מדינת כלכלה חופשית, מוטלת חובה על המוכר היחיד לשלם לרשויות בעת יצירת רווח ממכירת נכס.
יש לציין כי שיעור המס אשר ישלם היחיד יקבע רק על פי הרווח אותו הפיק המוכר ממכירת הדירה, ולא מכספי המכירה בכללותם.
לחידוד הנושא – דוגמה מספרית
איתי וקרן רכשו היו בעלי דירה ברחובות, אותה רכשו בסכום הנאמד בכ – 1.6 מיליון שקלים. לאחר מספר שנים, רצו בני הזוג להעתיק מקום מגוריהם חזרה לירושלים, מקום לידתם, ואלו החליטו למכור את הדירה לרונית ורוני, בסך של 1.9 מיליון שקלים.
על פי הוראות הדוגמה לעיל, הרווח שעלה לבני הזוג, הוא 300 אלף שקלים, הוא הסכום בגינו ישלמו בני הזוג מס, הנאמד בכ – 25%, נכון לשנת 2020.
בעבר – פטורים מקיפים
עד לשנת 2014, רוב בעלי הדירות לא שילמו מס שבח בגין מכירת נכסיהם, זאת בשל פטורים שונים אשר העניק החוק לאלו, ובראשם פטור ממס שבח בעת מכירה בטרם עברו 4 שנות בעלות.
אולם הממשלה, אשר לא ראתה בעין יפה את חוסר השתתפותה ברווחיהם של אלו, בעיקר לאור היקפי הכספים שנגעו למכירות אלו, ביצעה הכנסת שינוי חקיקתי, אשר מאפשר למדינה להנות ממס בגין מכירת נכסים.
כיום – תנאי מקדים לזכאות
בטרם נעבור למקרים בהם קיימת זכאות לפטור ממס שבח, יש לעמוד על תנאי מקדים לשם קבלת ההטבה, היא החזקה בדירת מגורים מזכה.
דירת מגורים מזכה, על פי הוראות החוק, היא דירה שבנייתה הושלמה, ומצויה בחכירה או בבעלות של אדם פרטי, העתידה להימשך לכל הפחות ל – 25 שנים. מעבר לכך, ייחשבו גם בית כנסת וגן ילדים כדירות מגורים מזכות. לאחר שזה התקיים, יש לעמוד על אחת מתנאי החוק הממשיכים.
החזר מס שבח – בדירה ראשונה, ולעיתים גם במכירת שתיים
על אף שכיום היקף הפטורים הניתן למוכרי הדירות מצומצם, עדיין זכאים אלו לבצע מספר פעולות בגינן לא יחויבו בתשלום מס.
ראשית, מי שמחזיק בדירת מגורים אחת, יזכה לפטור מתשלום מס ככל שהוא מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים.
משכך, באם קרן ואיתי מכרו את הדירה לאחר 19 חודשים, לא יאלצו לשלם מס בגין מכירת הדירה.
בשתי דירות – הסדר שונה
כאמור, ניתן לקבל לעיתים גם פטור בעת מכירת שתי דירות, זאת כאשר אלו נמכרות לשם רכישת דירה אחת במקומן. אולם, יש לציין כי לעניין זה יש לעמוד בנשי תנאים מקדימים.
בטרם נפרוס את התנאים, יש לעמוד על כך שכאשר מחירי הדירות עולים על 2 מיליון שקלים הפטור לא יהא גורף, וכאשר מחירן עולה על 3.33 מיליון שקלים, לא יינתן פטור כלל.
ראשית, שווי הדירה השנייה צריך להיות בשיעור של לכל הפחות 75% משיעור שתי הדירות הנמכרות יחדיו. בנוסף, יש לוודא שהן פרק הזמן בין מכירת הדירה הראשונה לשנייה, והן פרק הזמן ממכירת הדירה השנייה עד לרכישת הדירה החדשה, לא יהא גדול מאשר 12 חודשים כ"א.
ירושה ומתנה – פטורות גם הן
גם בעת העברת דירה בירושה או במתנה, מקרים בהם אין תמורה כלכלית למכירת הדירה, יעמוד למקבל הנכס פטור מתשלום מס הכנסה.
בעת העברה בירושה, לשם קבלת הפטור על היורש להיות צאצא של המוריש (כלומר, הורה שקיבל דירה מילד אינה פטורה), אשר אינו בכל דירת מגורים אחרת.
לעניין מתנה, ישלם בעל הנכס החדש כשליש משיעור מס השבח.
בדירה שניה – מס שבח מלא
אולם, בעבור בעלי שני נכסים, קיים הסדר שונה, אשר מטיל חבות מס באופן מלא. במידה ורוני ורונית, אשר רכשו מאיתי וקרן את הדירה, היו בעלי נכס אחד בטרם רכישת זה, מה שמביא אותו להיות נכס שני, אלו יחויבו במס.
ככל שאלו רכשו את הנכס בטרם שנת 2014, יחושב לעניין המס רק חלק השבח היחסי בין השנים האמורות.
לדוגמה, באם בני הזוג רכשו את הדירה בשנת 2013, ומכרו אותה בשנת 2019 תוך השבחה של 600,000 שקלים, ישלמו בני הזוג שבח בעד סכום של 100,000 שקלים בשנה. משכך, סכום ההשבחה בגינו אלו ישלמו מס יעמוד על 500,000 שקלים, כמספר השנים שעברו מאז כניסת הרפורמה.
כיצד ניתן לבדוק זכאותכם?
לשם בדיקת זכאותכם עבור החזרי מס נדלן בגין תשלום מס שבח עודף, עומדת לרשותכם מערכת בדיקה מקוונת באתר רשות המיסים. ככל שקיימת יתרה שכזו, באמצעות מילוי מספר טפסים דיגיטליים תוכלו להיות זכאים לקבלת ההחזר.
לא רק מכירת דירה – החזר מס החזרי מס נדלן בגין משכנתא
נקודה נוספת, אשר עומדת לטובתכם לעניין החזרי מס בתחום הנדל"ן, הוא החזר מס בגין משכנתא. מרבית תושבי ישראל, המצויים במרדף אחר נכס מגורים על שמם, נוטלים את הלוואת המשכנתא, שכן לאלו אין את כלל הסכום הכספי הנדרש לרכישת נכס. אז למה בכלל מגיע החזר מס על משכנתא?
תנאי הסף למשכנתא – ביטוח חיים ומבנה
אחד מהתנאים אותם מחייב הבנק את נוטלי המשכנתא לבצע, לשם הענקת ההלוואה המדוברת, הוא רכישת ביטוח חיים ומבנה, למשלם המשכנתא העיקרי ולנכס הנרכש בהתאמה. בגין תשלומים אלו, לא פעם יהיו זכאים הלווים לקבלת החזר מס.
ביטוח חיים – 25% ניכוי
הסיבה העיקרית לזכאות זו נובעת מניכוי מס על תשלומי ביטוחים. משכך, סך התשלומים השנתיים, אותם תיאלצו לשלם לחברת הביטוח בשל ביטוח החיים, מקימים זכות ניכוי של 25%.
לדוגמה, באם איתי שילם 2,000 שקלים ביטוח חיים בעבור הדירה למשך שנה, מדי שנה יקוזז משיעור המס אותו הוא משלם סכום של 500 שקלים. על אף שסכום זה נראה מבוטל, אורך המשכנתא, לרוב 25 שנים, מתגבשת לכדי סכום משמעותי.
עובדים מהבית? – זכאים להחזר!
בנוסף לאמור לעיל, גם לעצמאיים, אשר עובדים מהבית, מגיע החזר מס בעד הסטטוס בו הם מצויים. לא פעם, עצמאים עובדים מהבית, מה שהופך את הנכס למעין שטח עבודה.
משכך, בשל שימוש הנכס כשטח משרדי, לאלו עומדת הזכות לניכוי מס, זאת בשל השימוש של הנכס גם כשטח משרדי, היוצא מכיסם, ומצמצם את שיעור החבות במס שלהם.
לפרטים נוספים על החזרי מס נדלן התקשרו עכשיו
הקראת המאמר לבעלי מוגבלויות:
