כמו בעוד סוגים של מיסים, גם על רכישת נכס ניתן לקבל החזר מס רכישה. בדרך כלל מיסים מחושבים באופן יחסי מתוך ערך מסוים, ומאחר ובתחום הנדל"ן ערכי הנכסים, המכירות והרכישות הם הגבוהים ביותר, כך גם המיסים בתחום.
זו הסיבה שעל כל מי שרכש זכות מקרקעין בזמן האחרון לבדוק האם הוא זכאי להחזרים. גובה ההחזר יכול להגיע לאלפי שקלים ומאוד משתלם להכיר את הנושא.
מה זה מס רכישה והאם מגיע לכם החזר?
מס רכישה הוא מס המשולם למדינה על רכישת "זכות במקרקעין". רבים מתבלבלים ולא מבינים מדוע יש לשלם על רכישה. הרי כידוע לכם, מיסים בדרך כלל משלמים על הכנסות או על רווחים (כמו משכורת או זכייה בלוטו) ולא על השקעות כמו בקניית נכס.
אז למה זה טוב?
מס רכישה הוא כלי של המדינה לעשות "סדר" בביקוש בשוק הנדל"ן ולהשפיע על מחירי הדיור. חשבו על זה: אם לא היו מיסים על קניית דירה, משקיעים בעלי הון היו קונים יותר דירות, הביקוש היה עולה, וכך גם המחירים – מה שהיה מקשה על האוכלוסייה הכללית ועל זוגות צעירים להגיע לדירה משלהם.
זו בדיוק הסיבה שיש הבדל משמעותי בין מדרגות מס רכישה לדירה יחידה (למגורים) לבין מדרגות מס רכישה לדירה שנייה (להשקעה). המדינה מעודדת רכישת דירה למגורים באמצעות פטורים והקלות, ומנסה למתן את המשקיעים באמצעות מיסוי גבוה יותר.
מהי "זכות במקרקעין"?
הכוונה היא לזכות בעלות או חכירה (לתקופה של 25 שנה לפחות) על נכסים כמו דירת מגורים, חנות, משרד, מגרש ועוד. עצם הקנייה מחייבת בתשלום מס.
מה ההבדל בין מס רכישה לבין מס שבח?
בתחום הנדל"ן חשוב להבדיל בין שני המיסים העיקריים:
- מס רכישה: מוטל על הקונה בעת רכישת הנכס. הוא מחושב בצורה מדורגת (מדרגות מס) מתוך שווי העסקה כולה.
- מס שבח: מוטל על המוכר בעת מכירת הנכס. זהו מס רווח הון (בדרך כלל 25%) המחושב רק על ה"שבח" – כלומר, על הרווח שנוצר בין מחיר הקנייה למחיר המכירה, בקיזוז הוצאות מותרות. מי שרוצה להבין את הנושא לעומק מוזמן לקרוא גם על מהו מס שבח ואיך הוא מחושב.
אם קניתם דירה ומכרתם דירה במקביל, תצטרכו להתנהל מול שני המיסים, מאחר וכל עסקה נחשבת כאירוע מס נפרד.
מדרגות מס רכישה מעודכנות לשנת 2026 – רכישת דירה יחידה
נכון לשנת 2026, החישוב מתבצע על פי מדרגות המתעדכנות מדי שנה (ובמקרים מסוימים מוקפאות בהתאם להחלטות שר האוצר). לדירה יחידה המדרגות נמוכות משמעותית כדי להקל על הרוכשים:
| שיעור המס | שווי הנכס (בשקלים חדשים) |
| 0% (פטור מלא) | על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ |
| 3.5% | על חלק השווי שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪ |
| 5% | על חלק השווי שבין 2,347,040 ₪ ל-6,055,070 ₪ |
| 8% | על חלק השווי שבין 6,055,070 ₪ ל-20,183,565 ₪ |
| 10% | על חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪ |
*הסכומים כפופים לשינויי מדד ועדכונים שנתיים של רשות המיסים.
ומה לגבי דירה שנייה (משקיעים)?
כאשר רוכשים דירה נוספת (שאינה יחידה), המס מתחיל משיעור גבוה הרבה יותר – 8% מהשקל הראשון (עד סכום של כ-6 מיליון ש"ח), ולאחר מכן עולה ל-10%.
החזר מס רכישה ל"משפרי דיור"
משפרי דיור הם אנשים שקונים דירה חדשה, אך טרם מכרו את דירתם הישנה. בפועל, לתקופת ביניים מסוימת, יש ברשותם שתי דירות.
במצב זה, המדינה מאפשרת לכם לשלם מס רכישה לפי מדרגות של "דירה יחידה" (הנמוכות), בתנאי שתמכרו את הדירה הישנה בתוך פרק זמן קבוע בחוק.
עדכון לשנת 2026:
בעבר התקופה עמדה על 18 חודשים, אך בעקבות רפורמות אחרונות (החל מיוני 2025), התקופה למכירת הדירה הישנה חזרה לעמוד על 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה (בכפוף לשינויי חקיקה והוראות שעה עקב המצב הביטחוני). חשוב מאוד לוודא את התאריך המדויק בעת העסקה מול עו"ד.
