החזר מס משכנתא: מה מוכר במס ומה לא (2026)

לשכיר שגר בדירה שלו, המשכנתא עצמה אינה מקנה הטבת מס: לא הריבית ולא הקרן. החזר מס על משכנתא נוצר בעיקר מביטוח החיים שנלווה אליה, שעשוי לזכות בזיכוי של 25% מהפרמיות לפי סעיף 45א, בכפוף לתקרה. לבעלי דירה מושכרת ולעצמאים שעובדים מהבית יש אפשרויות נוספות.

עודכן: נובמבר 2026. המידע מתייחס לשנות המס הפתוחות 2020–2025.

בקצרה

• ריבית משכנתא על דירת מגורים: לשכיר שגר בדירה היא אינה הוצאה מוכרת, ואין עליה החזר מס.
• ביטוח חיים למשכנתא: זיכוי של 25% מהפרמיה (סעיף 45א), בתקרה משותפת עם ההפקדות לפנסיה. ביטוח המבנה אינו מזכה.
• דירה מושכרת: ריבית על הלוואה שמימנה את הדירה עשויה להיות מוכרת כנגד שכר הדירה, אבל רק במסלול הרגיל. במסלול הפטור ובמסלול 10% אין ניכוי הוצאות.
• שימוש עסקי: עצמאי שמפעיל את העסק מהדירה עשוי לנכות את החלק העסקי של הריבית והפרשי ההצמדה.
• זמנים: אפשר לבקש החזר עד 6 שנים אחורה. כרגע 2020–2025, ושנת 2020 נסגרת ב-31.12.2026.

מהו החזר מס משכנתא?

החזר מס הוא סכום שרשות המסים מחזירה למי ששילם יותר מס ממה שהיה חייב, למשל כי לא מימש זיכוי או ניכוי שמגיע לו. "החזר מס משכנתא" הוא כינוי למקרים שבהם הזיכוי או הניכוי קשורים למשכנתא.

חשוב להבחין בין שני סוגים של הטבה:

• זיכוי מפחית ישירות את המס לתשלום. 25% זיכוי על 1,000 ₪ פרמיה שווים עד 250 ₪ פחות מס.
• ניכוי (הוצאה מוכרת) מקטין את ההכנסה החייבת. השווי שלו הוא ההוצאה כפול שיעור המס השולי שלכם.

כיצד ניתן לקבל החזר מס בעבור משכנתא?

הטבלה מרכזת את המצבים שבהם משכנתא יכולה להשפיע על המס, ואת המצבים שבהם היא לא משפיעה:

המצב	מה עשוי להיות מוכר	סוג ההטבה	איך נמדד השווי
שכיר שגר בדירה עם משכנתא	הריבית והקרן אינן מוכרות	אין	0 ₪
כל לווה שמשלם מס, עם ביטוח חיים למשכנתא	פרמיות ביטוח החיים (ריסק)	זיכוי (סעיף 45א)	25% מהפרמיה, בכפוף לתקרה ולמס ששולם
דירה מושכרת, מסלול רגיל	ריבית והפרשי הצמדה על ההלוואה שמימנה את הדירה, לצד הוצאות ופחת	ניכוי כנגד שכר הדירה	ההוצאה כפול שיעור המס על השכירות
דירה מושכרת, מסלול פטור או 10%	אין ניכוי הוצאות	אין	0 ₪
עצמאי שעובד מהדירה	החלק העסקי של הריבית והפרשי ההצמדה	ניכוי (הוצאה מוכרת)	החלק העסקי כפול שיעור המס השולי
מכירת דירה	ריבית ריאלית על הלוואה לרכישה או להשבחה	ניכוי ממס השבח	לפי חישוב מס השבח

החזר מס בעבור ביטוח חיים כחלק ממשכנתא

הבנק דורש מהלווה ביטוח חיים, כדי שאם הלווה ייפטר, יתרת ההלוואה תיפרע מהביטוח. זהו ביטוח חיים מסוג "ריסק", כלומר ביטוח לסיכון מוות בלי רכיב חיסכון, ולכן הוא יכול להיכלל בזיכוי ממס על ביטוח חיים. ביטוח המבנה, שגם הוא נדרש במשכנתא, אינו מזכה בזיכוי הזה.

מה קובע סעיף 45א

לפי סעיף 45א לפקודת מס הכנסה ניתן זיכוי של 25% מהסכומים ששולמו לביטוח חיים על חייכם או על חיי בן או בת הזוג. כמה נקודות שחשוב להכיר:

• התקרה: אין תקרה נפרדת לביטוח חיים. התקרה משותפת עם ההפקדות לקצבה (פנסיה), ונקבעת לפי ההכנסה. רשות המסים מחשבת אותה בבקשת ההחזר, לפי הנתונים של כל שנה.
• צריך לשלם מס: הזיכוי מקטין את המס לתשלום. מי שלא שילם מס באותה שנה, או שילם מעט, לא יקבל החזר מלא.
• הזיכוי לא נכנס לתלוש: ביטוח חיים למשכנתא נקנה בדרך כלל באופן פרטי, ולכן המעסיק לא מתחשב בו. את הזיכוי מבקשים אחרי תום השנה.

להרחבה על הזיכוי, כולל ביטוח חיים פרטי שאינו קשור למשכנתא, ראו החזרי מס על ביטוח חיים.

דוגמה מחושבת

לווה משלם 150 ₪ לחודש על ביטוח החיים של המשכנתא, כלומר 1,800 ₪ בשנה. אם הוא עומד בתנאים ובתקרה ושילם מספיק מס, הזיכוי השנתי יהיה עד 450 ₪ (25% מ-1,800 ₪).

הזיכוי לא נוצל באף אחת מהשנים הפתוחות? אפשר לבקש אותו לכל שנה בנפרד. בהנחה של פרמיה קבועה, מדובר בשווי של עד 2,700 ₪ על 6 שנים (450 ₪ כפול 6), ולסכום שמאושר נוספים הפרשי הצמדה וריבית. בפועל הפרמיה משתנה משנה לשנה, לפי גיל המבוטח ויתרת ההלוואה, ולכן גם הזיכוי משתנה. בזוג ששניהם מבוטחים, כל פוליסה נבדקת בנפרד.

דירה מושכרת: מתי ריבית המשכנתא מוכרת

אם הדירה שעליה המשכנתא מושכרת למגורים, ההכנסה משכר הדירה ממוסה באחד משלושה מסלולים, שבוחרים בכל שנה:

• מסלול פטור: פטור עד 5,654 ₪ לחודש (2024–2026). מעל הסכום הזה הפטור מצטמצם, והוא מתאפס ב-11,308 ₪. אין ניכוי הוצאות.
• מסלול 10%: מס של 10% על כל שכר הדירה, מהשקל הראשון. אין ניכוי הוצאות, כולל ריבית משכנתא.
• מסלול רגיל: המס לפי שיעורי המס הרגילים, ואפשר לנכות הוצאות: ריבית והפרשי הצמדה על ההלוואה שמימנה את הדירה, תיקונים, אחזקה ופחת.

כלומר, ריבית המשכנתא מוכרת רק במסלול הרגיל. זה לא אומר שהמסלול הרגיל משתלם יותר. הכנסה משכירות אינה הכנסה מיגיעה אישית, ולכן מי שלא מלאו לו 60 משלם עליה במסלול הרגיל מס של 31% לפחות.

דוגמה: האם ניכוי הריבית משנה את התמונה?

דירה מושכרת ב-7,000 ₪ לחודש (84,000 ₪ בשנה). הריבית והפרשי ההצמדה על המשכנתא שלה הם 20,000 ₪ בשנה. המשכיר בן 45. החישוב לפני פחת והוצאות נוספות:

	מסלול 10%	מסלול רגיל (31%)
הכנסה משכירות	84,000 ₪	84,000 ₪
ניכוי ריבית	לא ניתן	20,000 ₪
הכנסה חייבת	84,000 ₪	64,000 ₪
מס שנתי	8,400 ₪	19,840 ₪

בדוגמה הזו מסלול 10% זול יותר, גם אחרי ניכוי הריבית. המסלול הרגיל עשוי להשתלם כשההוצאות גבוהות מאוד ביחס לשכר הדירה, או למי שמלאו לו 60 והכנסתו נמוכה, כי אז חלים עליו שיעורי המס הרגילים מ-10%. השוו בין המסלולים בעזרת מחשבון מס על שכר דירה, וקראו עוד על מסלולי המיסוי בשכר דירה.

מי שדיווח במסלול הרגיל ולא ניכה את הריבית, או בחר במסלול שאינו מתאים לו, יכול לבדוק עם מייצג אם ניתן לתקן את הדיווח בשנים הפתוחות.

החזר מס בעבור עבודה מהבית כעצמאי

עצמאי שמפעיל את העסק מדירת המגורים יכול לדרוש כהוצאה מוכרת את החלק העסקי של הוצאות הבית. ריבית על הלוואה ששימשה לרכישת נכס שמשמש בייצור ההכנסה יכולה להיות מוכרת בחלק היחסי שבו הנכס משמש לעסק (סעיף 17 לפקודה).

החלק העסקי נקבע בדרך כלל לפי השטח של החדר שמשמש למשרד ביחס לשטח הדירה, ובתנאי שהחדר משמש בעיקר לעסק. ההכרה היא בריבית ובהפרשי ההצמדה בלבד, ולא בקרן ההלוואה. הנושא דורש ביסוס ותיעוד, ומומלץ לבדוק אותו עם המייצג. להרחבה ראו החזר מס עבודה מהבית.

דוגמה: משרד שתופס 20% מהדירה

עצמאי משלם בשנה 30,000 ₪ ריבית והפרשי הצמדה על המשכנתא, וחדר העבודה תופס 20% משטח הדירה. החלק העסקי הוא 6,000 ₪ (20% מ-30,000 ₪).

ההוצאה המוכרת מקטינה את ההכנסה החייבת, ולא את המס עצמו. לעצמאי במדרגת מס של 31%, הוצאה של 6,000 ₪ חוסכת כ-1,860 ₪ מס הכנסה בשנה (6,000 כפול 31%). לכך עשויה להצטרף השפעה גם על דמי הביטוח הלאומי.

שימו לב: עצמאי שבחר במסלול "בעל עסק זעיר" מנכה הוצאות בשיעור קבוע של 30% מהמחזור, ולכן אינו דורש הוצאות בפועל כמו ריבית משכנתא.

החיסכון הגדול יותר: מחזור משכנתא

כדאי לשים את הדברים בפרופורציה. לרוב השכירים, החזר המס היחיד שקשור למשכנתא הוא הזיכוי על ביטוח החיים, וזה סכום של מאות שקלים בשנה. העלות העיקרית של המשכנתא היא הריבית וההצמדה, ועליהן החזר מס לא עוזר.

כאן נכנס מחזור משכנתא: החלפה של המשכנתא הקיימת, או של חלק ממנה, במשכנתא בתנאים שמתאימים יותר. מחזור משתלם עשוי להפחית את העלות הכוללת של ההלוואה, להקל על ההחזר החודשי או לשנות את החשיפה לריבית ולמדד. הכדאיות תלויה ביתרת החוב, בתנאים הקיימים, בהצעות החדשות ובעמלות, ולכן היא נבדקת לכל משכנתא בנפרד.

• מתי לבדוק: כשמועד עדכון הריבית באחד המסלולים מתקרב, כשיכולת ההחזר השתנתה או כשמתקבלת הצעה טובה יותר.
• מה לבקש מהבנק: דוח יתרות לסילוק עדכני, עם פירוט מסלולים ועמלות פירעון מוקדם.
• מה לא לבלבל: מחזור המשכנתא כשלעצמו אינו יוצר זכאות להחזר מס. אם ביטוח החיים משתנה בעקבות המחזור, שמרו את האישור השנתי מכל חברת ביטוח, כי הזיכוי נבדק לפי מה ששולם בפועל בכל שנה.

כיצד מוגשת בקשה של החזר מס משכנתא?

1. אוספים אישורים: אישור שנתי למס הכנסה מחברת הביטוח על הפרמיות ששולמו, לכל שנה. לבעלי דירה מושכרת ולעצמאים, גם אישור מהבנק על הריבית והפרשי ההצמדה ששולמו.
2. בודקים מה כבר נוצל: אם הגשתם דוח שנתי, בדקו אם הזיכוי על ביטוח החיים נדרש בו.
3. שכירים: מגישים בקשה להחזר מס בטופס 135, באזור האישי באתר רשות המסים או במשרד פקיד השומה. מגישים בקשה נפרדת לכל שנה.
4. עצמאים ומי שחייב בדוח: דורשים את הזיכוי ואת ההוצאות בדוח השנתי (טופס 1301). אם הדוח כבר הוגש בלעדיהם, בודקים עם המייצג אם אפשר להגיש דוח מתקן.
5. ממתינים להחלטה: החזר שמאושר משולם לחשבון הבנק, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית של 4% לשנה לפי סעיף 159א.

על המועדים ועל השנים שעדיין פתוחות ראו החזר מס: כמה שנים אחורה.

מקרים שבהם קל לפספס

• ביטוח חיים דרך הבנק: גם כשהפוליסה נקנתה דרך סוכנות הביטוח של הבנק, היא פוליסה של חברת ביטוח ועשויה לזכות בזיכוי.
• שני לווים: כשהמשכנתא על שם שני בני זוג, לפעמים יש לכל אחד פוליסה משלו ולפעמים פוליסה משותפת. בודקים את האישור השנתי של כל פוליסה.
• משכנתא שנפרעה או מוחזרה: גם על פרמיות ששולמו בשנים קודמות, במשכנתא שכבר לא קיימת, אפשר לבקש החזר כל עוד השנה פתוחה.
• מכירת דירה: במכירה, ריבית ריאלית על הלוואה לרכישה או להשבחה עשויה להיות מנוכה ממס השבח. ראו ריבית ריאלית על המשכנתא.
• שכיר שעובד מהבית: הכלל הוא שאין לו ניכוי של הוצאות הבית או הריבית. ההטבה לעבודה מהבית מיועדת בעיקר לעצמאים.

מסמכים להכנה

• אישור שנתי למס הכנסה מחברת הביטוח על פרמיות ביטוח החיים, לכל שנה.
• טופס 106 מכל מעסיק, לכל שנה שבה מבקשים החזר.
• לדירה מושכרת: חוזה שכירות, אישור מהבנק על הריבית ששולמה ואסמכתאות להוצאות.
• לעצמאים: אישור ריבית מהבנק, תשריט או נתוני שטח של הדירה והחדר העסקי.
• פרטי חשבון בנק להעברת ההחזר.

שאלות נפוצות

האם משכנתא מוכרת במס?

לשכיר שגר בדירה, לא. ריבית המשכנתא והקרן אינן הוצאה מוכרת. מה שעשוי לזכות בהטבה הוא ביטוח החיים של המשכנתא (זיכוי של 25% לפי סעיף 45א, בכפוף לתקרה). ריבית יכולה להיות מוכרת רק כשהדירה מושכרת ומדווחת במסלול הרגיל, או כשחלק ממנה משמש לעסק.

איך מקבלים החזר מס על ביטוח חיים למשכנתא?

מבקשים מחברת הביטוח אישור שנתי למס הכנסה על הפרמיות ששולמו, ומגישים בקשה להחזר מס (טופס 135) לכל שנה. עצמאים דורשים את הזיכוי בדוח השנתי. הזיכוי ניתן רק עד גובה המס ששולם באותה שנה.

האם ביטוח המבנה מזכה בהחזר מס?

לא. הזיכוי לפי סעיף 45א חל על ביטוח חיים בלבד. ביטוח המבנה אינו מזכה בזיכוי הזה.

על כמה שנים אחורה אפשר לבקש?

עד 6 שנים מתום שנת המס. נכון לנובמבר 2026 אפשר לבקש על 2020–2025, ושנת 2020 נסגרת ב-31.12.2026.

האם מחזור משכנתא מזכה בהחזר מס?

לא. מחזור משכנתא הוא דרך להוזיל את ההלוואה עצמה, ולא הטבת מס. אם ביטוח החיים השתנה בעקבות המחזור, הזיכוי ממשיך לחול על הפרמיות ששולמו בפועל, לפי האישור השנתי של כל חברת ביטוח.

יש לי דירה מושכרת עם משכנתא. כדאי לעבור למסלול הרגיל?

לא בהכרח. במסלול הרגיל אפשר לנכות את הריבית, אבל מי שלא מלאו לו 60 משלם על השכירות מס של 31% לפחות. במקרים רבים מסלול 10% או מסלול הפטור עדיין זולים יותר. משווים לפי הנתונים של כל שנה.

לסיכום

לבעלי משכנתא, החזר המס האפשרי נובע בעיקר מהזיכוי של 25% על ביטוח החיים. לבעלי דירה מושכרת ולעצמאים שעובדים מהבית יש אפשרות נוספת להכיר בחלק מהריבית, בתנאים. הסכומים השנתיים צנועים, אבל הם מצטברים לאורך השנים הפתוחות. כדי לחסוך בעלות המשכנתא עצמה, כדאי לבדוק גם מחזור משכנתא. ואם אתם רוצים לדעת מה עוד מגיע לכם, אפשר להתחיל בבדיקת החזרי מס.

מקורות רשמיים

• פקודת מס הכנסה (נבו): סעיפים 17, 45א, 159א ו-160
• רשות המסים: בקשה להחזר מס (טופס 135)
• רשות המסים: "דע זכויותיך וחובותיך", מדריך לדוח השנתי 2025
• כל-זכות: ביטוח משכנתא

המידע כללי ואינו תחליף לבדיקה פרטנית או לייעוץ מס.