אם ביצעתם עסקת נדל"ן לאחרונה, ייתכן כי אתם זכאים לקבלת החזר ממס הכנסה בגין תשלום מס שבח. מדובר בהחזר שעשוי להגיע גם לעשרות אלפי ש"ח. במדריך שלפניכם נסביר מהו מס שבח וכיצד ניתן לקבלת החזר מס בגינו.
מהו מס שבח ואיך הוא מחושב?
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי על כל עסקת מכירה של נדל"ן וקרקעות במדינת ישראל, יש לשלם מס שנקרא "מס שבח מקרעין". אך מהו מס שבח ומה מקורו, בעצם? ובכן, מס שבח הוא מס מקרקעין המשולם בגין הרווח שנתקבל בעקבות עסקת מכר של נדל"ן. מס שבח משולם למעשה בגין הרווח מהעסקה בלבד, ולא בעבור שווי העסקה המלא.
מדובר באחד מסוגי המיסוי היותר מורכבים בישראל כאשר מס שבח למעשה מפריד בין רווחי הון המתקבלים מנכסי מקרקעין ובין רווחי הון הנגזרים מנכסים מסוגים אחרים, כדוגמת מניות ואגרות חוב.
למותר לציין שמס שבח הינו סוג המיסים הרווחי ביותר עבור המדינה. קופת האוצר מגלגלת מיליארדי שקלים מדי שנה בשנה בגין מס שבח מקרקעין.
איך מס שבח מחושב?
מס שבח מחושב כאשר מתבצעת עסקת מכירה של נכס מקרקעין. מדובר בתשלום שחל על הרווח שמשלשל לכיסו המוכר בעקבות העסקה. מס שבח מחושב כנגזרת של ההפרש שבין מחיר המכירה של הנכס, לבין מחיר הקנייה שלו, בקיזוז של השבחות (קרי, שיפורים) שבוצעו בנכס הנמכר, הוצאות שהוצאו בהקשרו במסגרת התקופה בה היה בבעלותו של המוכר, ופחת.
נכון להיום, מס שבח מהווה 25% מהרווח נטו על מכירת הנכס, בניכוי של הוצאות ושאר פטורים שמקנה החוק למוכר. היינו, אדם שרכש בית בשווי 1,000,000 ש"ח ובחלוף 5 שנים מוכר אותו בעלות של 2,000,000 ש"ח, מרוויח בעסקת המכר שלו הוא 1,000,000 ש"ח, שמתוכם ינוכו 250,000 ש"ח בגין מס שבח.
הרפורמה במס שבח
עד לשנת 2014, ניתן היה לקבל פטור מתשלום מס שבח בתנאים שונים. אולם הרפורמה במס שבח שנכנסה לתוקפה בשנה זו, הביאה לביטולו של הפטור ממס השבח שניתן באופן גורף כמעט עד אז.
התקנות החדשות קבעו שמי שבבעלותו דירה יחידה יהיה רשאי לקבל פטור אך ורק במידה והדירה הייתה בבעלותו למשך תקופה בת 18 חודשים ויותר. לעומת זאת, מי שבבעלותו יותר מדירה אחת, נדרש בעקבות הרפורמה לשלם מס שבח בחישוב ליניארי.
אז כמה מס שבח משלמים כיום?
אדם שמחזיק ביותר מנכס אחד, יחויב בעסקת מכירה של דירתו או ביתו, במס שבח בסך 25 אחוזים, בעבור הרווח היחסי שהתקבל בעקבות מכירת הנכס.
באופן זה לצורך העניין, אדם שקנה דירה בסכום של מיליון שקלים בשנת 2007 וכעבור 10 שנים מכר את דירתו בסכום של 2 מיליון שקלים, יהיה חייב בתשלום מס שבח בסך 25 אחוזים, וזאת עבור הרווח היחסי שהתקבל מאז כניסת הרפורמה במס שבח לתוקפה בשנת 2014.
להלן אופן חישוב הרווח: אם במרוצת 10 השנים שבהן הייתה הדירה בבעלותו של הקונה המקורי, ערכה האמיר בסכום של מיליון שקלים, פירוש הדבר הינו שעלות הדירה עלתה ב- 100,000 שקלים כל שנה.
כלומר, הרווח שנצבר מאז שנת 2014 בה נכנסה הרפורמה לתוקף, היה 300,000 שקלים, שנצברו בין 2014 ל- 2017. זהו אם כן, הרווח שעבורו המוכר יחויב בתשלום מס שבח בשיעור של 25 אחוזים, שמתרגם לתשלום בן 75,000 שקלים.
בכל הנוגע להקלות מס, חשוב לדעת כי מס שבח הוא מס המעוגן במסגרת חקיקה ייעודית משלו, ולכן קבלת החזרי מס שבח או פטור מתשלום מס שבח, מחייבת ידע מקצועי ספציפית בהקשר זה.
האם יש דרך לקבל פטור ממס שבח?
קבלת פטור מתשלום מס שבח אפשרית כיום לבעלי דירות שבבעלותם דירה אחת שאותה הם מוכרים. זאת בהינתן שדירה זו שימשה את המוכרים למגורים במהלך 18 החודשים שקדמו לעסקת המכר.
לעתים ניתן גם לקבל פטור מתשלום מס שבח במכירה של דירה שנייה, בתנאים מסוימים מאוד (למשל, ככל שבבעלותו של המוכר נמצא פחות משליש מהנכס).
קבלת פטור ממס שבח יכולה להתאפשר אף במכירה של דירה שהתקבלה במתנה, בהעברת נכס ללא תמורה, במסגרת תוכניות תמ"א 38 / פרויקטי פינוי בינוי, או במכירה של דירה שנתקבלה בירושה. כל זאת, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק.
מהם תנאי הזכאות לקבלת החזרי מס בגין מס שבח?
ככלל, כל אדם בישראל ששילם מס שבח עודף, עשוי להיות זכאי לקבלת החזר מס בשל כך. נשאלת אם כן השאלה: איך נדע האם שילמנו מס שבח ביתר, ומהם תנאי הזכאות שמאפשרים את קבלת ההחזר? להלן המקרים השכיחים שבהם זכאות לפטור ממס שבח שלא מומשה במועד, תזכה בקבלת החזרי מס שבח:
- קבלת החזר מס שבח תתאפשר במידה והתקיימה זכאות לקבלת פטור ממס שבח לפי החוק, כמו במקרה של מכירת דירה בודדה שהייתה בבעלות המוכר למשך 18 חודשים ויותר.
- אם בנוסף לדירה היחידה של המוכר ישנה בבעלותו עוד דירה שאותה קיבל בירושה, לא תיפגע זכאותו לקבלת פטור ממס שבח.
- במכירת הדירה שנתקבלה בירושה, יחול פטור מתשלום מס שבח, אם למוריש הדירה הייתה זכאות לקבלת פטור כזה לו היה מוכר את הנכס בחייו.
- במכירת שתי דירות, שנועדה לאפשר רכישה של דירה יחידה במקומן, ששוויה לפחות שלושה רבעים משוויין של 2 הדירות הנמכרות במשותף, אזי תתאפשר קבלת פטור חד פעמי ממס שבח.
- פיצול של מס שבח בין בני זוג עשוי לאפשר קבלת החזר מס גם כן.
- החזר מס שבח יכול להתאפשר גם בכפוף לפריסת התשלום של מס שבח על פני כמה שנות מס.
חלון הזמן לקבלת החזר מס שבח
בקשה לקבלת החזר מס שבח ניתנת להגשה רטרואקטיבית במשך עד 6 שנים ממועד המכירה, כך שניתן לקבל בחזרה גם מאות אלפי ש"ח גם אם גיליתם בדיעבד על זכאותכם.
על המורכבות בקבלת החזרי מס שבח
מס שבח הוא בין המיסים היותר גבוהים שמדינת ישראל גובה מאזרחיה, אך למרבה הצער – קבלת החזרי מס שבח אינה עניין פשוט כלל ועיקר. זאת מפאת העובדה שמדובר במס ששיעורו נתון לשינויים מעת לעת בכפוף להחלטות הממשלה.
יתרה מכך, המעקב אחר השינויים בחקיקה אינה עניין פשוט עבור האדם מן היישוב. תוסיפו לזה את המורכבות הכרוכה בחישוב המס שבמסגרתו נלקחים בחשבון מגוון פרמטרים – וקיבלתם מתכון לכאב ראש לא קטן.
מסיבות אלו, ישראלים רבים מעדיפים לפנות לייעוץ מס מקצועי לשם בדיקת זכאותם לקבלת החזר מס שבח.
למי ניתן לפנות לשם קבלת החזר מס שבח?
קבלת החזר עבור מס שבח ששולם בעסקת מכירה של דירה, עשויה להזרים סכומי כסף משמעותיים מאוד לחשבונו של המוכר. לכן בבואכם לבחון את זכאותכם לקבלת החזר מס שבח, מומלץ להסתייע בחברת ייעוץ מס המעסיקה אנשי מקצוע מעולים, אמינים ומנוסים, שיוודאו כי תקבלו את מלוא ההחזר לו אתם זכאים כחוק, בתוך פרק זמן סביר.
הקראת המאמר לבעלי מוגבלויות:
