כל המידע המקיף על חישוב החזר מס שבח: מדובר באחד המיסים המשמעותיים ביותר הנוגעים למכירה של דירה.
מעטים יודעים שישנה אפשרות לקבל החזר על תשלומי מס השבח. באמצעות חישוב נכון, ניתן להפוך את עסקת מכירת הדירה לרווחית אף יותר.
במאמר זה יוסבר כיצד מחושב מס השבח, לאחר מכן באילו מקרים ניתן לקבל החזר מס ובאיזה שיעור.
לבסוף, יוצגו טיפים שונים הקשורים לחישוב החזר מס שבח – כל זאת במטרה שתצאו נשכרים כמה שיותר.
מה זה מס שבח?
בקצרה, מס שבח הוא מס שמוטל על רווחי מכירת המקרקעין (השבח הוא הרווח שנוצר באמצעות המכירה – הדירה השתבחה ולכן ערכה עלה מאשר שהיה קודם).
כאשר מחשבים מהו השבח במס השבח, עושים זאת על ידי מספר ניכויים.
בעקבות עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות – רבים ממי שקנו דירות בעבר מוכרים אותן ברווח, כך שסוגיית מס השבח נהפכת למשמעותית מאוד בעבור יותר ויותר אזרחים שהצליחו להרוויח מעליית המחירים הזו.
בשנת 2014, נעשה שינוי מרכזי בתחום מס השבח, שהוביל לכך שכמויות הפטורים ממס השבח הצטמצמו וכך גם סוגיית החזר, עם זאת – עדיין ישנם כמה הסדרים משמעותיים שכדאי מאוד לדעת – על מנת לקבל החזר.
שיעור מס השבח היום לפי החוק הוא עשרים וחמישה אחוזים מהרווחים שנעשו בעקבות מכירת הדירה (כאשר ישנו פטור ממס שבח הנוגע למכירת דירה ראשונה, בעוד שאופן המיסוי של שאר הדירות נעשה באופן לינארי).
חישוב החזר מס שבח החל מן הרפורמה
ככל שהדירה נרכשה לפני הרפורמה (לפני שנת 2014), והיא נמכרת אחריה – תקופת הרווח המחושבת על מנת לקבל את מס השבח היא רק החל מן הרפורמה.
מדובר על שינוי משמעותי מאוד שמקטין משמעותית את כמות המס שיש לשלם.
מתי ניתן לקבל החזרי מס שבח?
פטור
המצב הטוב ביותר בעבור קונים הוא פטור מוחלט ממס שבח. מדובר על הטבה שמתאימה במקרה מאוד מסוים – במידה ומדובר בדירת המגורים שלכם, אשר גרתם בה במשך שמונה עשרה חודשים (בלפחות חמישים אחוזים משטח הדירה) – ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח.
הרציונל שעומד מאחורי קבלת הפטור הוא שהמדינה מעוניינת לעודד את השוק רק לרכוש ולמכור דירות מגורים – בייחוד בעקבות משבר הדיור שפוקד את שוק הדירות הישראלי מזה כמה שנים. מדובר על כלי חשוב של הממשלה לנסות ולעודד זאת.
קיזוזי הפסדים וניכויים
אחד המצבים הקלאסיים ביותר הקשורים במס שבח הוא האפשרות לקזז הפסדים והוצאות שונות שהיו קשורות בתחזוקת הנכס והובילו לעליית השבח.
במצב זה ניתן להגיש אפשרות לקזז את מס השבח עם ההפסדים והתשלומים השונים המדוברים.
רבים לא חושבים על כך בתור אופציה, בעת שהם מוכרים את הדירה שלהם – אבל מדובר באפשרות טובה מאוד להוריד משמעותית את כמות מס השבח שמשלמים, ובכך להגדיל את הרווחיות של עסקת מכירת הדירה שנעשתה.
על מנת להוכיח את ההפסדים השונים יש לשמור מסמכים ואסמכתאות שמוכיחים את קיומם של ההפסדים האלו ולהוסיף אותם למסמכים המוגשים לרשויות המס במטרה לקבל את החזר מס השבח.
תיקון מס שבח
על מנת לקבל החזר מס יש לבצע הליך "תיקון מס שבח" – באמצעותו מגישים לרשויות את ההוכחות השונות שמראות שכמות מס השבח ששולמה לעומת זאת שצריך היה לשלם אינן זהות ושסכומי מס השבח שנגבו היו גבוהים יותר.
על מנת לבצע את תיקון מס השבח בוחנות הרשויות הא בעקבות הנסיבות החדשות שהתגלו לפקידי השומה, יש מקום לשנות את תחשיב כמות מס השבח ששולמה.
לרוב, הנסיבות החדשות או מכניסות את הדירה לקטגוריה אחת מבחינת המיסוי (ובכך תעריפי המס שנגבים נמוכים יותר) או מראים מקום לקיזוזים וניכויים שלא נעשו.
ניתן לפתוח בהליכים האלו עד ארבע שנים מעת ביצוע העסקה.
על אף שארבע שנים נראות כמו הרבה זמן, יש לפתוח את ההליכים בצורה המהירה ביותר שאפשר – על מנת להבטיח שיתקבל החזר מס השבח במהירות האפשרית.
שימוש במחשבון לחישוב החזר מס שבח
משום שחישוב מס השבח הוא חישוב מורכב שכולל גורמים רבים שיכולים להשפיע על תפיסת הרווח במכירת הדירה, רשות המיסים הקימה סימולטור שתפקידו לסייע לכם לחשב את כמות מס שבח המקרקעין שתצטרכו לשלם.
מדובר בכלי יעיל וחשוב שיכול לעזור לכם להבין מהו שיעור המיסים שיהיה עליכם לשלם לאחר המכירה. מדובר בכלי שתפקידו להראות כמה מס שבח אתם עתידים לשלם ולא מהו החזר מס השבח שאתם זכאים לו.
שימוש במערכת המקוונת של רשות המיסים
בעקבות השיבושים הרבים שהתרחשו בשנים האחרונות שיצרו גבייה עודפת של מס שבח – רשות המיסים השיקה מערכת מקוונת שהתפקיד שלה הוא לאתר האם שילמתם יתר על המידה את מס השבח שלכם.
באמצעות הקשת פרטים מזהים לא רבים – המערכת מזהה האם ישנו תשלום עודף.
ככל שישנו תשלום עודף, המערכת מראה את זה לכם ובאמצעות הקשת הפרטים המזהים שלכם רשות המיסים תעביר את הכסף.
באתר מצוינות הפרוצדורות השונות שיש לעשות – במידה והגבייה העודפת פחותה מחמש מאות שקלים (הגשה של טופס מקוון באמצעות האתר של רשות המיסים), ובמידה והסכום גבוה מחמש מאות שקלים (הגשה של טופס באופן ידני לבנק).
פטור מתשלום מס שבח – האם זה אפשרי?
אכן ישנה אפשרות לקבל פטור מתשלום מס שבח במקרים מסוימים. לדוגמה, כאשר מדובר על מכירה של דירה יחידה שהייתה בית מגורים של המוכר במשך תקופת זמן מינימלית, יכול להיות מצב שהמוכר יהיה זכאי לפטור. כמו כן, גם במקרים של מכירת דירה שנרכשה כמתנה למשל או ירושה, עשויים להיות פטורים מסויימים. בעניין החזר מס שבח, במידה ושילמתם מס שבח בעת מכירת הנכס, אך יחד עם זאת גם הייתם זכאים לפטור / הנחה כזו או אחרת, ניתן להגיש בקשה להחזר עבור הסכומים ששולמו ביתר. בידקו מראש את הקריטריונים.
כיצד אדע אילו סעיפי החזר מס שבח מגיעים לי?
קנית דירה בארבעת השנים האחרונות? שילמת עליה מס שבח? – כמו שהבנת מהחלקים הקודמים במאמר, אתה חלק מאוכלוסיית היעד שזכאית לקבלת החזר מס שבח. ישנן עילות רבות להחזרי מס שבח וחלקן מורכבות מאוד – כיצד אתה יודע אילו סעיפים רלוונטיים לך? כאמור, מדובר במלאכה מורכבת שעדיף מאוד לפנות לגורמי מקצוע על מנת להבין מה הן ההטבות שעומדות בפניך. בדיני המס ניתן לקבל החזרים תחת סעיפים רבים שיכולים להוזיל משמעותית – אך אופן החישוב הוא מורכב ותלוי בגורמים רבים (בייחוד עם הנכס נקנה מזמן).
בין היתר ישנם סעיפים שונים הקשורים בירושות ובמתנות, באפשרויות של בני זוג לפצל את מיסי השבח שהם משלמים, באפשרויות פריסה שונות של השבח ואופציות אחרות שהחוק מעמיד כמו ניכויים שונים, אפשרות להזדכות על חלק מן הפחת וכולי. כאמור, אדם שאיננו בקיא בהסדרים לעומקם עלול להתבלבל ולהתפשר על החזרי מס מועטים יחסית. קיימות אפליקציות שונות שיכולות לייצר ניבוי האם אמורות לעמוד לזכותך אפשרויות לקבלת החזרי מס שבח בהתאם לאופציות החוקיות השונות. סביר מאוד שיעמוד לזכותך סכום כזה או אחר במס השבח, עם עבודה נכונה ניתן יהיה למקסם אותו.
מדובר באפשרות מעולה להגדיל את הרווחים מעסקאות מכירת מקרקעין שמבצעים. מדובר בהוצאה גדולה מאוד שככל שניתן להקטין אותה – הרי זה משובח. האפשרויות להקטין את מס השבח הן מגוונות ותלויות מאוד בנסיבות הקונקרטיות של המכירה. כל מיני נתונים שלא בהכרח נראים למוכר הרגיל רלוונטיות כמו שנת הרכישה של הדירה או סטטוס משפחתי שלו יכולות להיות רלוונטיות מאוד ולהשפיע על שיעורי המס שיתקבלו.
לכן, יש לעשות עבודה נכונה ומדויקת בכל הנוגע לכך על מנת למקסם את כמות מס השבח שנגבית. לשם כך ישנה מערכת של רשות המס שמגלה חלק מן המקרים, אך בפירוש לא את כולם.
שאלות נפוצות בנושא חישוב החזר מס שבח
מתי ניתן לקבל החזר מס שבח?
כשזה מגיע לקבלת החזר מס, אנשים רבים מוצאים את עצמם שואלים את אותה שאלה: מתי אוכל לצפות לקבל את החזר המס שלי? התשובה לשאלה זו תלויה בגורמים רבים, כולל כמה אתה חייב במיסים ואיזה סוג מיסים אתה משלם. החזרי מס שבח הם סוג אחד של החזרים שאתה עשוי להיות זכאי לו, אך עדיין תצטרך לעמוד בדרישות הקשורות אליו. אנו נעבור על הדרישות הללו כעת כדי שתדע מתי תוכל לצפות לקבל את החזר המס שלך.
מתי משלמים מס שבח?
את מס השבח משלמים כאשר יש מכירה של נכס מקרקעין, לדוגמה, מגרש או דירה. המס מחושב על הרווח שנצבר מהמכירה הלכה למעשה. כלומר, ההפרש שבין מחיר רכישת הנכס לבין מחיר המכירה שלו. המקרים בהם יש לשלם מס שבח הם מכירת נכס, העברת נכס בין בני משפחה, החזרת.
מי משלם מס שבח?
את מס השבח משלם בעל הנכס המוכר את המקרקעין. כאשר אדם / חברה מחזיקים בנכס מקרקעין ומחליטים למכור אותו, הרי שהם יהיו האחראיים עבור תשלום המס על הרוווח שנצבר מהמכירה. חשוב לדעת כי ניתן לדרוש החזר מס שבח במקרים מסויימים, כמו למשל פטורים והקלות למכירת דירת מגורים ראשונה, או למשל דירות אשר מהוות נכס להשקעה. לכן, מומלץ להיוועץ עם מומחים על מנת שניתן יהיה להבין את זכויותיכם.
הקראת המאמר לבעלי מוגבלויות:
