אתם עומדים בפני אחת העסקאות הגדולות בחייכם: מכירת דירת מגורים. ראיתם את שווי הנכס שלכם עולה לאורך השנים, השקעתם בו ממיטב כספכם וזמנכם, וכעת אתם שוקלים לממש את הרווח.
אבל לצד החישובים האופטימיים, מרחפת עננה כבדה של שלושה מושגים מאיימים: "מס שבח מקרקעין". אתם שומעים על שיעור מס של 25% ומתחילים לחשב כיצד סכום עתק מהרווח שלכם – רווח שעמלתם עבורו, שחסכתם לקראתו, ואולי מהווה את הביטחון הפנסיוני שלכם – עלול לעבור ישירות לקופת המדינה.
החשש הזה טבעי ומוצדק. מס שבח אכן יכול להגיע לסכומים של מאות אלפי שקלים. אך לפני שנכנסים ללחץ, חשוב להבין את החדשות הטובות: החוק בישראל מכיר במגוון רחב של מצבים המזכים בפטור מלא או חלקי ממס שבח. הפטורים הללו לא נועדו למתי מעט; הם נוגעים למצבי חיים נפוצים של רובנו. המפתח הוא להכיר את "מפת הפטורים", לזהות את המסלול הרלוונטי עבורכם, ולפעול נכון כדי לממש אותו.
נקודת המוצא: מהו מס שבח ומתי הוא חל?
לפני שנצלול לפטורים, נבהיר את הכלל. מס שבח הוא מס בשיעור 25% שמוטל על השבח הריאלי בעת מכירת נכס מקרקעין. "שבח ריאלי" הוא הרווח האמיתי שלכם, לאחר שלוקחים את מחיר הרכישה המקורי ומצמידים אותו למדד המחירים לצרכן. בכך, החוק מבטיח שלא תשלמו מס על עליית ערך שנובעת מאינפלציה, אלא רק על הרווח הריאלי. זוהי ברירת המחדל. הפטורים הם החריגים לכלל – אך הם חריגים חשובים ונפוצים ביותר.
תנאי הסף הראשון: האם הדירה שלכם בכלל "דירת מגורים מזכה"?
כמעט כל הפטורים מותנים בכך שהנכס הנמכר הוא "דירת מגורים מזכה". הגדרה זו דורשת עמידה בשני מבחנים מצטברים:
- מבחן הבנייה: הדירה נועדה למגורים לפי היתר הבנייה.
- מבחן השימוש: הדירה שימשה בפועל למגורים (ולא לעסק) ברוב תקופת הבעלות עליה, או לפחות בארבע השנים שקדמו למכירתה. לדוגמה, אם בבעלותכם דירה שהשכרתם כקליניקה במשך 10 מתוך 15 השנים שהחזקתם בה, היא ככל הנראה לא תיחשב ל"דירת מגורים מזכה", ורוב הפטורים פשוט לא יחולו עליה, גם אם היא דירתכם היחידה.
הפטור המרכזי והנפוץ ביותר: מכירת "דירת מגורים יחידה"
זהו שער הכניסה הראשי לעולם הפטורים, ונועד לאפשר לאנשים לשפר את תנאי המגורים שלהם.
- התנאים המרכזיים: הדירה הנמכרת היא דירתכם היחידה בישראל (החזקה של יותר משליש בדירה נוספת שוללת זאת), אתם בעלי הדירה במשך 18 חודשים לפחות, והמכירה היא עד תקרת הפטור (כ-5 מיליון ש"ח).
- הערה ל"משפרי דיור": החוק מאפשר לכם לרכוש דירה חדשה ורק אז למכור את הישנה בתוך תקופה של 18 חודשים ועדיין ליהנות מהפטור.
הפטור המשפחתי: מכירת דירה שהתקבלה בירושה
פטור זה, המעוגן בסעיף 49ב(5) לחוק, נועד להקל על יורשים ולאפשר העברה בין-דורית חלקה של נכסים. הרציונל הוא למנוע מצב בו משפחה נאלצת למכור נכס יקר ערך רק כדי לממן את המס עליו, ובכך לאבד את עיקר הירושה.
כדי לזכות בפטור זה, יש לעמוד בשלושה תנאים מצטברים ונוקשים ("שלושת תנאי הזהב"):
- זהות היורש: המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש (ילד, נכד), או בן זוגו של אחד מאלה. חשוב לשים לב מי אינו נכלל בהגדרה זו: אחים היורשים זה את זה, או הורים היורשים את ילדיהם, אינם זכאים לפטור זה.
- דירתו היחידה של המוריש: לפני פטירתו, למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד. הפסיקה החמירה מאוד עם תנאי זה וקבעה כי די בכך שהמוריש החזיק בחלק קטן (אפילו 5%) מדירה נוספת כדי לשלול את הפטור לחלוטין.
- זכאות המוריש: אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה בעצמו, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח (לרוב, כי זו הייתה דירתו היחידה).
היתרון הגדול והייחודי של פטור זה הוא שהוא "שקוף": שימוש בפטור על דירת ירושה אינו פוגע בזכאותכם העתידית להשתמש בפטור על דירתכם היחידה הפרטית.
הפטור החברתי: מכירת דירה על ידי נכים
החוק מכיר בצרכים המיוחדים של אנשים עם מוגבלות ומספק להם מסלול פטור ייחודי ומיטיב, המעוגן בסעיף 49ה לחוק. מטרת הפטור היא לאפשר לאדם עם נכות למכור את דירתו כדי לעבור לדירה המותאמת יותר לצרכיו (פיזית או גיאוגרפית) מבלי שהמס יהווה חסם.
ההטבה המרכזית כאן היא שהפטור ניתן לניצול פעמיים במהלך החיים. הזכאות מותנית בקביעת אחוזי נכות רפואית ספציפיים וגבוהים על ידי המוסד לביטוח לאומי. חשוב להדגיש כי במקרה של בעלות משותפת עם בן זוג שאינו נכה, הפטור יחול רק על חלקו של בן הזוג הנכה. בנוסף לפטור במכירה, נכים זכאים גם להנחה משמעותית במס רכישה על הדירה החדשה שירכשו.
הפטור העירוני: מכירת זכויות במסגרת פינוי-בינוי
פטור זה שונה במהותו ונוגע לעסקאות התחדשות עירונית. כאן, בעל הדירה אינו מוכר את דירתו תמורת כסף, אלא מבצע עסקת חליפין (קומבינציה): הוא "מוכר" ליזם את זכויות הבנייה שלו, ובתמורה מקבל דירת מגורים חדשה ושירותי בנייה.
כדי לעודד פרויקטים אלו, החוק מעניק פטור מקיף, הכולל לא רק פטור ממס שבח, אלא גם פטור ממס רכישה על הדירה החדשה וממע"מ על שירותי הבנייה. הפטור מותנה בכך שהתמורה היא סטנדרטית (דירה חלופית אחת ותשלומים לכיסוי הוצאות נלוות) ושהפרויקט מתבצע במתחם שהוכרז כמתחם פינוי-בינוי.
הפטור המשפטי: העברת דירה במסגרת גירושין
העברת זכויות בדירה מבן זוג אחד לשני, הנעשית על פי פסק דין בגירושין, אינה נחשבת לעסקת מכר ואינה חייבת במס שבח. הרציונל הוא שמדובר בחלוקה מחדש של רכוש שכבר שייך לתא המשפחתי, ולא במכירה למטרת רווח. בן הזוג שקיבל את הזכויות "נכנס בנעליו" של בן הזוג המעביר, והמס יידחה למועד שבו הדירה תימכר בעתיד לצד שלישי.
כשאין פטור מלא: הכלי להפחתת המס – חישוב ליניארי מוטב
ומה קורה אם אינכם זכאים לאף פטור מלא, כמו במכירת דירה שנייה להשקעה? כאן נכנס לפעולה הכלי החזק ביותר להפחתת מס: חישוב ליניארי מוטב. הטבה זו רלוונטית לכל דירה שנרכשה לפני 1 בינואר 2014.
היא מפצלת את הרווח לשתי תקופות: החלק היחסי של הרווח שנצבר עד סוף 2013 יהיה פטור לחלוטין ממס, ותשלמו מס רק על הרווח שנצבר מ-2014 ואילך. עבור נכסים ותיקים, הטבה זו יכולה לחתוך את נטל המס בעשרות אחוזים.
תכנון אסטרטגי: איך בוחרים את הפטור הנכון?
במקרים מסוימים, מוכר עשוי לגלות שהוא עומד בתנאים של יותר מפטור אחד (לדוגמה, נכה שמוכר את דירתו היחידה אותה קיבל בירושה). כאן נכנס לתמונה תכנון מס אסטרטגי. הבחירה בפטור הנכון אינה טכנית, אלא החלטה עם השלכות עתידיות. הכלל המנחה הוא לבחון איזה פטור 'שומר' לכם יותר אופציות לעתיד.
הפטור על דירת ירושה, למשל, עדיף לרוב על פטור "דירה יחידה", כי הוא אינו פוגע בזכאותכם העתידית. הפטור לנכים ניתן לניצול פעמיים, מה שהופך אותו לנכס יקר שיש לשקול מתי להשתמש בו. ניתוח מקצועי הוא קריטי לקבלת ההחלטה הנכונה.
סיכום: פטור ממס הוא זכות, לא מתנה
החוק בישראל מציע מגוון רחב של פטורים ממס שבח. עם זאת, כל פטור מגיע עם מערכת חוקים ותנאים מדויקים. טעות בדיווח או בחירה אסטרטגית שגויה עלולות לעלות לכם במאות אלפי שקלים.
חברת אינדיגו פיננסים תסייע לכם לאבחן את זכאותכם ולבחור את מסלול הפטור הנכון. צרו קשר עוד היום ותבטיחו שתממשו את מלוא הזכויות המגיעות לכם.
