הדפיקה בדלת הגיעה. יזם נחמד, מצויד במצגת מרשימה, מספר לכם על עתיד ורוד: הבניין הישן שלכם ייהרס, ובמקומו ייבנה מגדל מודרני, בו תקבלו דירה חדשה, גדולה, עם מרפסת, ממ"ד וחניה.
על פניו, זו עסקת החלומות. אבל לצד ההתרגשות, מתגנבת ללב תחושת חרדה. מה מסתתר מאחורי החיוכים? מהן האותיות הקטנות? ומעל הכל, עננה שחורה של שאלה אחת מרחפת: כמה מס שבח תדרוש המדינה על כל הטוב הזה?
החשש הזה הוא הנפוץ והמוצדק ביותר. הסיפורים על מיסים של מאות אלפי שקלים עלולים להפוך את החלום לסיוט. אך חשוב להבין: המחוקק מכיר בפוטנציאל האדיר של פרויקטים אלו, ורוצה לעודד אותם.
לכן, הוא יצר מסלול מיסוי מיוחד ומיטיב, שבמסגרתו עסקת התחדשות עירונית סטנדרטית פטורה לחלוטין ממס שבח. הפטור הזה הוא ברירת המחדל, אך כדי להבטיח אותו, חובה להבין את מבנה העסקה, את סוג הפרויקט, ולהיזהר ממלכודות.
פירוק העסקה: אתם לא מקבלים מתנה, אתם מוכרים נכס
הטעות הראשונה היא לחשוב שהיזם "נותן לכם דירה במתנה". במציאות, פרויקט התחדשות עירונית הוא עסקת קומבינציה (עסקת חליפין) מורכבת, שבה אתם למעשה מוכרים ליזם את הנכס היקר ביותר שלכם – לא הדירה הישנה, אלא את זכויות הבנייה שצמודות אליה.
בתמורה לזכויות אלו, היזם משלם לכם באמצעות "שירותי בנייה" לדירתכם החדשה ומעניק לכם תמורות נוספות. ההבנה שאתם צד שמוכר נכס יקר ערך היא קריטית והופכת אתכם לשותפים בעסקה.
פטור ממס שבח בפינוי-בינוי: חבילת ההגנה המקיפה
החוק, בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, קובע כי בעסקת פינוי-בינוי שעומדת בתנאים, הדייר יהיה זכאי לחבילת פטורים שלמה. הפטור המקיף כולל לא רק פטור מלא ממס שבח, אלא גם פטור על מס רכישה על הדירה החדשה ופטור ממע"מ על שירותי הבנייה.
כדי לזכות בפטור המקיף, העסקה חייבת לעמוד במספר תנאים ברורים. התנאי המרכזי נוגע לתמורות שאתם מקבלים, שכן הפטור אינו בלתי מוגבל. החוק קובע תקרות לתמורה הפטורה, והיא לא תהיה גבוהה יותר מהגבוה מבין שלושת המבחנים הבאים:
- 150% משווי הדירה הישנה שלכם (ללא שווי זכויות הבנייה).
- שווי של דירת מגורים חלופית בשטח 120 מ"ר באותו פרויקט.
- שווי של דירת מגורים חלופית ששטחה 150% משטח דירתכם הישנה, ולא יותר מ-200 מ"ר.
כל הטבה שהיזם מעניק מעבר לתקרות אלו עלולה להיות מחויבת במס, ולכן בדיקה מקצועית של שווי התמורות היא חלק הכרחי מהבטחת הפטור המלא.
ההבחנה הקריטית: האם הפרויקט שלכם הוא "פינוי-בינוי" או "תמ"א 38"?
אחת הטעויות הנפוצות והיקרות ביותר שבעלי דירות עושים היא להניח ש"התחדשות עירונית" היא מושג אחיד. במציאות, החוק מבחין באופן חד בין מספר מסלולים, ולכל אחד מהם יש כללי מיסוי, תנאים ופטורים שונים לחלוטין. לפני שאתם בוחנים את זכויותיכם, עליכם להבין קודם כל באיזה מסלול הפרויקט שלכם צועד.
מסלול א': פרויקט פינוי-בינוי (במתחם מוכרז)
זהו המסלול המקיף והרחב ביותר, המיועד להתחדשות של שכונות ומתחמים שלמים. המאפיין המרכזי שלו הוא שמדובר בפרויקט שקיבל הכרזה רשמית מהממשלה כ"מתחם פינוי-בינוי". הכרזה זו היא המפתח לפתיחת חבילת ההטבות הנדיבה ביותר.
מבחינת מיסוי, זהו "מסלול הזהב". הוא מעניק את הפטור המקיף והגמיש ביותר, הכולל פטור מלא ממס שבח, מס רכישה ומע"מ, בכפוף לעמידה בתקרות השווי והגודל הגבוהות יחסית שפירטנו (מבחן ה-150%, שווי דירת 120 מ"ר וכו'). המטרה כאן היא לתת תמריץ מקסימלי לדיירים במתחמים גדולים ומורכבים, שהמדינה חפצה ביקרם.
מסלול ב': פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה)
מסלול זה מתייחס לפרויקט ברמת הבניין הבודד (או מספר בניינים סמוכים), שבו הורסים את המבנה הקיים ובונים חדש תחתיו. מכיוון שזהו פרויקט בהיקף קטן יותר וללא הכרזה ממשלתית, תנאי הפטור בו שונים ומצומצמים יותר.
הפטור ממס שבח כאן מותנה בכך שהתמורה לדייר היא דירת מגורים חלופית אחת בלבד, ששטחה גדול בשטח של עד 25 מ"ר משטח הדירה המקורית. בנוסף, שווי הדירה החדשה לא יעלה על תקרת שווי ספציפית הקבועה בחוק עבור פרויקטים מסוג זה. כל חריגה מהמגבלות הללו – בין אם בשטח הדירה ובין אם בשוויה – תגרור חיוב במס על החלק העודף.
מסלול ג': פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות)
זהו המסלול הבסיסי ביותר, שבו הבניין הקיים אינו נהרס אלא עובר חיזוק מבני ותוספות בנייה (כמו הוספת קומות, ממ"דים, מרפסות ומעלית). גם כאן קיים פטור ממס שבח, אך הוא מותנה בכך שהתמורה שהדיירים מקבלים ניתנת אך ורק ב"שירותי בנייה" הקשורים ישירות לפרויקט.
המשמעות היא שאם היזם מציע, בנוסף לשיפוץ ולתוספות, גם הטבה שאינה שירותי בנייה ישירים – למשל, תשלום כספי, הקמת בריכה לדיירים או אפילו מימון חדר כושר – התמורה העודפת הזו תיחשב כהטבה חייבת במס שבח.
לסיכום, השאלה הראשונה שאתם צריכים לשאול אינה "האם אני זכאי לפטור?" אלא "באיזה מסלול חוקי הפרויקט שלי מתנהל?". התשובה לשאלה זו היא שתקבע את מערכת הכללים, התנאים והמגבלות הספציפיות שיחולו עליכם.
טבלת אחריות המיסים בעסקת פינוי-בינוי סטנדרטית
| סוג המס | הגורם המשלם (בעסקה סטנדרטית) | הערות חשובות |
| מס שבח | פטור מלא לדייר | הפטור מותנה בעמידה בתנאי החוק ובתקרות השווי. |
| מס רכישה | פטור מלא לדייר | הפטור חל על הדירה החלופית האחת שמתקבלת מהיזם. |
| היטל השבחה | היזם | זהו תשלום חובה לרשות המקומית. על פי חוק ונוהג, היזם נושא בו. |
| מע"מ על שירותי בנייה | פטור מלא לדייר | הטבה זו כלולה בחבילת הפטורים לדיירים בפרויקט. |
מלכודות ודגלים אדומים: מתי הפטור עלול להישלל?
כאן נדרשת ערנות מקסימלית, שכן הצעות מפתות מהיזם עלולות לבטל את הפטור:
- קבלת כספים "מתחת לשולחן": כל תשלום כספי מהיזם שאינו מיועד לכיסוי הוצאה מוכרת (כמו שכירות) ימוסה כהכנסה רגילה.
- סירוב בלתי סביר לעסקה ("דייר סרבן"): דייר המסרב לעסקה באופן בלתי סביר עלול להיתבע. אם בית המשפט יכפה עליו למכור את דירתו, מכירה כפויה זו לרוב אינה זכאית לפטור המיוחד, והדייר עלול למצוא את עצמו משלם מס שבח מלא.
- פטירה במהלך הפרויקט: אם דייר נפטר במהלך הפרויקט, יורשיו נכנסים לנעליו בהסכם. אם יבחרו למכור את זכותם החוזית לדירה לפני השלמתה, מכירת הזכות עצמה תיחשב לאירוע נפרד החייב במס שבח.
מכירת הדירה החדשה: כך יחושב מס השבח העתידי
"ומה יקרה כשארצה למכור את הדירה החדשה שקיבלתי?" לצורך חישוב מס שבח עתידי, "מחיר הרכישה" של דירתכם החדשה יהיה זהה למחיר הרכישה של דירתכם המקורית והישנה. אתם למעשה "גוררים" את שווי הרכישה ההיסטורי. המשמעות היא שכאשר תמכרו, השבח על הנייר עלול להיות עצום, וחשוב לבצע תכנון מס ולהבין האם תהיו זכאים אז לפטור אחר, למשל פטור על דירה יחידה.
השורה התחתונה: החוק לצידכם, וודאו שגם אנשי המקצוע
פרויקט התחדשות עירונית הוא הזדמנות כלכלית אדירה. המחוקק עשה מאמצים רבים כדי להפוך את ההיבט המיסויי לפשוט ונטול עלויות עבורכם. תפקידכם הוא לוודא, בעזרת ליווי פיננסי מקצועי, שהעסקה המוצעת לכם אכן עומדת בכללי הפטור ושאתם מוגנים לחלוטין.
אל תחתמו על שום מסמך לפני שקיבלתם ייעוץ מקיף. חברת אינדיגו פיננסים כאן כדי להעניק לכם שקט נפשי ולנתח את ההיבטים הכלכליים של ההצעה. צרו קשר עוד היום וודאו שתקבלו את מלוא ההטבות המגיעות לכם על פי חוק.
