סוף סוף, אחרי שנים של אבק, רעש וציפייה, פרויקט התמ"א 38 בבניין שלכם הסתיים. אתם נכנסים לדירה חדשה או משודרגת, מרווחת, ממוגנת ובעיקר – שווה הרבה יותר. עליית הערך העצומה היא הגמול על הסבלנות, וכעת אתם שוקלים למכור את הנכס ולממש את הרווח הנאה. אבל אז צפה השאלה הגדולה והמבלבלת מכולן: כמה מס שבח תצטרכו לשלם? איך בכלל מחשבים רווח על דירה ש"קיבלתם בחינם"?
הבלבול הזה מוצדק לחלוטין. מיסוי דירות שעברו תמ"א 38 הוא אחד התחומים המורכבים והפחות מובנים לציבור הרחב. הוא כולל שני שלבים ושתי מערכות חוקים נפרדות: הפטור שקיבלתם בעת העסקה עם היזם, והמס שתצטרכו לשלם בעת המכירה העתידית. הבנת ההיגיון מאחורי שני השלבים הללו היא המפתח לתכנון נכון ולחיסכון של מאות אלפי שקלים.
שלב א': הפטור ממס שבח שקיבלתם בעסקה מול היזם
השלב הראשון והחשוב הוא להבין מה קרה, מבחינת רשויות המס, ברגע שחתמתם על ההסכם עם היזם. באותו רגע, ביצעתם עסקת מכר: מכרתם ליזם את זכויות הבנייה שלכם בבניין, ובתמורה הוא שילם לכם באמצעות שירותי בנייה ודירה חדשה/מורחבת. עסקה זו חייבת במס שבח, אך כדי לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית, חוק מיסוי מקרקעין מעניק לדיירים פטור ייעודי על עסקה זו.
עם זאת, חשוב להבין שהפטור אינו אחיד, והוא תלוי בסוג הפרויקט הספציפי שלכם:
- בתמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות): הפטור ניתן בתנאי שהתמורה שקיבלתם מהיזם היא בשירותי בנייה בלבד (חיזוק המבנה, הוספת ממ"ד, מרפסת, מעלית וכו'). אם קיבלתם תמורה נוספת בכסף או בשווה כסף, היא עלולה להיות חייבת במס.
- בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה): כאן התמורה היא דירה חדשה לחלוטין. הפטור ניתן בתנאי שהדירה החדשה גדולה בעד 25 מ"ר משטח הדירה המקורית, ועד לתקרת שווי הקבועה בחוק. כל שטח או שווי מעבר לכך יחויב במס.
ומה קורה אם היזם מציע תוספת כסף? מיסוי "תשלומי איזון"
במהלך המשא ומתן על פרויקט תמ"א 38, ובמיוחד בבניינים עם דירות בגדלים שונים, לעיתים קרובות היזם מציע "תשלומי איזון". אלו הם תשלומים כספיים הניתנים לדיירים מסוימים, לרוב לבעלי הדירות הגדולות יותר, כדי לפצות אותם על כך שהם "מוותרים" על יותר זכויות בנייה באופן יחסי לשכניהם.
ההצעה לקבל, בנוסף לדירה החדשה, גם סכום כסף מזומן של 100,000 או 200,000 שקלים נראית מפתה מאוד. אך כאן טמונה מלכודת מס קריטית:
חשוב להבין באופן חד משמעי: הפטור ממס שבח הניתן בעסקת תמ"א 38 חל אך ורק על התמורה המתקבלת בדירת מגורים (ושירותי בנייה). הוא אינו חל על תמורה כספית.
מבחינת רשות המסים, קבלת תשלום מזומן מהיזם נחשבת למכירה חלקית של זכויות הבנייה שלכם תמורת כסף. לכן, סכום המזומן שתקבלו חייב במס שבח בשיעור מלא של 25%.
המשמעות היא שהצעה לקבל "דירה + 200,000 שקלים במזומן" אינה באמת תוספת של 200,000 שקלים לכיס. בפועל, לאחר תשלום מס שבח של 50,000 שקלים (25%), יישארו בידכם 150,000 שקלים בלבד. זהו נתון קריטי שיש לקחת בחשבון בעת השוואת הצעות וניהול המשא ומתן, כדי להבין את השווי הכלכלי האמיתי של העסקה המוצעת לכם.
שלב ב': חישוב מס השבח במכירת הדירה החדשה/המשודרגת
הפטור שקיבלתם בשלב א' נוגע לעסקה מול היזם בלבד. כעת, כשאתם באים למכור את הדירה החדשה בשוק החופשי, מדובר באירוע מס חדש ונפרד. כאן נכנס לפעולה הכלל החשוב ביותר: "גרירת שווי הרכישה ההיסטורי".
מבחינת רשות המסים, שווי הרכישה של דירתכם החדשה והנוצצת אינו שוויה היום, אלא הסכום המקורי ששילמתם על הדירה הישנה והרעועה, אולי לפני עשרות שנים. פעולה זו של "גרירת" השווי ההיסטורי יוצרת "על הנייר" שבח (רווח) עצום, שעליו חל מס בשיעור 25%.
- דוגמה מספרית: נניח שרכשתם את הדירה הישנה בשנת 1998 ב-600,000 ש"ח. בשנת 2025, לאחר פרויקט תמ"א 38/2, אתם מוכרים את הדירה החדשה ב-3,000,000 ש"ח.
- שווי המכירה: 3,000,000 ש"ח
- שווי הרכישה (ההיסטורי): 600,000 ש"ח
- השבח החייב במס: 2,400,000 ש"ח!
- מס השבח הבסיסי (25%): 600,000 ש"ח.
זהו הסכום ההתחלתי והמבהיל. מכאן, המטרה היא להפעיל את האסטרטגיות החוקיות להפחתתו.
אז איך מפחיתים את המס על השבח העצום הזה?
קיימות שתי דרכים מרכזיות וחוקיות להתמודד עם חבות המס הגבוהה:
- הדרך המועדפת: שימוש בפטור על "דירת מגורים יחידה" זוהי האסטרטגיה הטובה והיעילה ביותר. אם במועד המכירה, הדירה החדשה/המשודרגת היא דירתכם היחידה בישראל, אתם זכאים לפטור מלא ממס שבח (עד לתקרת השווי, כ-5 מיליון ש"ח). פטור זה "גובר" על החישוב המורכב, ומאפשר לכם למכור את הנכס ולקבל את מלוא התמורה ללא מס כלל. לכן, תכנון מס נכון עשוי לכלול מכירה של נכסים אחרים לפני מכירת דירת התמ"א, כדי לעמוד בתנאי "דירה יחידה".
- כשאין פטור: שימוש ב"חישוב ליניארי מוטב" אם יש בבעלותכם דירות נוספות, אינכם זכאים לפטור "דירה יחידה". במקרה זה, הכלי המרכזי להפחתת המס הוא חישוב ליניארי מוטב, בתנאי שהדירה המקורית נרכשה לפני 1 בינואר 2014. כפי שהסברנו במדריכים קודמים, חישוב זה מעניק פטור מלא על הרווח היחסי שנצבר עד סוף 2013, ומטיל מס רק על הרווח שנצבר מאז. בדוגמה של הדירה שנרכשה ב-1998 ונמכרה ב-2025 (תקופת החזקה של 27 שנים), כ-16 שנים (כ-60% מהתקופה) היו לפני 2014. לכן, כ-60% מהשבח יהיה פטור לחלוטין, והמס יחושב רק על 40% הנותרים. במקום 600,000 ש"ח, המס יצנח לכ-240,000 ש"ח – חיסכון עצום.
תרחיש למתקדמים: מיסוי מכירת דירה "על הנייר" (במהלך הפרויקט)
בעלי דירות רבים שואלים האם ניתן למכור את הדירה לאחר החתימה על הסכם התמ"א אך לפני שהדירה החדשה מוכנה. התשובה היא כן, אך חשוב להבין שמבחינת מיסוי, זוהי עסקה שונה לחלוטין.
- מה בעצם מוכרים? בשלב זה, אתם לא מוכרים דירת מגורים רגילה, אלא "זכות חוזית לקבלת דירת מגורים עתידית".
- האם הפטור של תמ"א 38 חל? התשובה היא לא. הפטור המיוחד נועד לעסקה שבין הדיירים ליזם. מכירה שלכם לקונה צד ג' היא עסקת מכר רגילה החייבת במס שבח.
- ומה לגבי הקונה? מלכודת מס הרכישה: לא רק המוכר מתמודד עם מיסוי מורכב. גם לקונה הפוטנציאלי צפויה הפתעה. מכיוון שהוא אינו רוכש "דירת מגורים" מוגמרת, רשות המסים לרוב לא תאפשר לו ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות של "דירה יחידה", והוא צפוי לשלם מס רכישה בשיעור גבוה.
נקודה חשובה: ומה עם המחסן והחניה?
הפטור על דירת המגורים אינו חל באופן אוטומטי על כל התמורות שתקבלו. במקרים רבים, היזם מספק גם תמורות נלוות כמו מחסן או חניה צמודה. רשויות המס בוחנות כל תמורה כזו בנפרד. במקרים מסוימים, אם המחסן או החניה נחשבים כחלק אינטגרלי מהדירה, ייתכן שיחול עליהם הפטור. אך במקרים אחרים, רשות המסים עשויה לראות בהם נכס נפרד החייב במס שבח מלא.
סיכום: הצלחה בפרויקט דורשת תכנון מס חכם
דירה שעברה תמ"א 38 היא נכס מורכב מבחינה מיסויית. ההבנה כיצד הפטור הראשוני משפיע על המכירה העתידית, ומהן האסטרטגיות החוקיות להפחתת המס, היא קריטית למימוש הרווח המלא.
לפני קבלת כל החלטה, חיוני לבצע תחשיב מס שבח מקצועי. חברת אינדיגו פיננסים מתמחה במיסוי מקרקעין ובפרט במיסוי פרויקטים של התחדשות עירונית. צרו קשר עוד היום לתכנון מס חכם שיבטיח שהרווח מהתמ"א יישאר אצלכם.
