כאשר מתמודדים עם נכות או מחלה מתמשכת, הבית אמור להיות המבצר הבטוח והנוח ביותר. אך עבור רבים, המציאות שונה: דירה עם מדרגות שכל עלייה בהן היא מאמץ, חדר אמבטיה צר שאינו מותאם, או מיקום המרוחק משירותים רפואיים חיוניים הופכים את הבית ממקלט למקור לקושי ותסכול יומיומי.
הרצון לעבור לדירה מתאימה יותר הוא לא מותרות, אלא צורך קיומי לשיפור איכות החיים. אלא שאז צץ החשש המשתק: תשלום מס שבח על מכירת הדירה הנוכחית, תשלום שעלול לנגוס בהון העצמי, לחסל את החלום ולכלוא אתכם במקום שכבר אינו מתאים לכם.
בדיוק עבור מצבים אלו, המחוקק הישראלי יצר הטבת מס ייחודית וחשובה: פטור ממס שבח לנכים, המעוגן בסעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין. זהו לא עוד סעיף טכני, אלא כלי חברתי רב עוצמה שנועד לאפשר לאנשים עם מוגבלות לשפר את תנאי חייהם.
חשוב מכך, זוהי הטבה שניתן לממש פעמיים במהלך החיים, מתוך הבנה שצרכים רפואיים יכולים להשתנות. אך כדי לממש זכות יקרת ערך זו, חובה להכיר את התנאים המדויקים ולהיערך נכון לתהליך הבירוקרטי.
ההטבה הייחודית: איך עובד הפטור הכפול?
בניגוד לפטור הרגיל של "דירה יחידה" שניתן לכל אזרח, סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר לנכה או להורה לילד נכה למכור את דירת המגורים שלו בפטור ממס שבח, ולחזור על הפעולה פעם נוספת בעתיד. המשמעות היא שניתן למכור שתי דירות מגורים שונות בשתי נקודות זמן שונות במהלך החיים, ולקבל על כל אחת מהמכירות פטור ממס שבח.
זהו יתרון עצום המאפשר גמישות. למשל, דנה, שבגיל 55 נאלצת למכור את דירתה בקומה שלישית ללא מעלית ולעבור לדירת גן עקב מחלה הפוגעת בניידות, יכולה להשתמש בפטור בפעם הראשונה. אם בגיל 70 מצבה ישתנה והיא תזדקק למגורים קרוב יותר למרכז רפואי, היא תוכל למכור את דירת הגן וליהנות מהפטור פעם נוספת.
מי זכאי לפטור? פירוט שלושת תנאי הליבה
הזכאות לפטור מותנית בעמידה בשלושה תנאים מצטברים: תנאי רפואי, תנאי הקשור לנכס ותנאי כספי.
- התנאי הרפואי: קביעת אחוזי הנכות זהו התנאי הראשון והבסיסי ביותר. הזכאות נקבעת על פי קביעה רשמית של המוסד לביטוח לאומי (או משרד הביטחון לנכי צה"ל). יש לעמוד באחד מהקריטריונים הבאים לנכות רפואית (לא נכות כללית או אי-כושר עבודה):
- נכות רפואית בשיעור של 100%.
- נכות רפואית בשיעור של 90% לפחות, הנובעת מפגיעות במספר איברים (בחישוב משוקלל).
- נכות רפואית בשיעור של 80% לפחות, לפי אחד מהסעיפים הספציפיים המפורטים בתקנות החוק (כגון שיתוק או קטיעת גפיים).
- נכות לצמיתות בשיעור של 75% לפחות, כתוצאה ממחלות או פגיעות המוגדרות ככאלו הגורמות לקשיים בתנועה.
הפטור ניתן גם במקרה של הורים לילדים/בוגרים עם נכות העומדים בתנאים אלו. חובה להצטייד באישור עדכני ורשמי מביטוח לאומי המעיד על אחוזי הנכות הרפואית עוד לפני הגשת הבקשה לפטור.
- תנאי הנכס: "דירת מגורים מזכה" הפטור ניתן אך ורק על מכירת "דירת מגורים מזכה". כלומר, דירה שבבעלותכם ושימשה בעיקרה למגורים (ולא לעסק) בארבע השנים שקדמו למכירה.
- התנאי הכספי: תקרת הפטור הפטור ממס שבח לנכים אינו בלתי מוגבל. הוא מוגבל בתקרת שווי המתעדכנת מעת לעת (כ-4,993,000 ₪ נכון ל-2024). אם מכרתם דירה בסכום הנמוך מהתקרה, תהיו זכאים לפטור מלא. אם מכרתם דירה בסכום גבוה יותר, הפטור לא מתבטל אלא יחושב באופן יחסי, ותשלמו מס רק על החלק היחסי של הרווח שמעל התקרה.
נקודה קריטית לזוגות: מה קורה בבעלות משותפת?
הפטור לפי סעיף 49ה הוא אישי וחל רק על חלקו של הזכאי. זהו פרט קריטי במקרה הנפוץ ביותר של בעלות משותפת על דירה, שבו רק אחד מבני הזוג עומד בתנאי הנכות. במצב כזה, הפטור יחול רק על חלקו של בן הזוג הנכה ברווח. חלקו של בן הזוג השני ימוסה בנפרד, בהתאם לזכאותו האישית.
למשל, אם דירה בבעלות 50/50 נמכרה ברווח של 400,000 ש"ח, הפטור יחול רק על 200,000 השקלים של בן הזוג הנכה. 200,000 השקלים הנותרים, השייכים לבן הזוג הבריא, יחויבו במס שבח רגיל אם זו אינה דירתו היחידה.
האם צריך להוכיח שהדירה החדשה "מותאמת יותר"?
שאלה חשובה שרבים שואלים היא האם עליהם להוכיח לרשות המסים שהדירה החדשה שהם רוכשים אכן מותאמת יותר לצרכיהם מהדירה הישנה. רוח החוק בהחלט נועדה לאפשר מעבר לדיור מותאם, אך החוק עצמו אינו קובע מבחן השוואתי בין הדירות.
כלומר, אינכם נדרשים להוכיח לפקיד השומה שהדירה החדשה קרובה יותר למרפאה או שהיא נגישה יותר. עצם עמידתכם בתנאי הנכות הרפואיים הקבועים בחוק מקנה לכם את החזקה שאתם זקוקים למעבר, ומקימה את הזכאות לפטור. הדבר מונע בירוקרטיה נוספת ומאפשר גמישות רבה יותר בבחירת מקום המגורים החדש, כל עוד הוא נרכש בפרק זמן סביר (בדרך כלל, 12 חודשים) מהמכירה.
ההיבט האסטרטגי: מתי להשתמש בפטור לנכות ומתי בפטור "רגיל"?
אלו שני מסלולי פטור נפרדים, ובמקרים רבים, ייתכן שתהיו זכאים לשניהם. ההחלטה באיזה פטור להשתמש דורשת תכנון מס. אם, למשל, אתם זכאים גם לפטור של דירה יחידה, ייתכן שכדאי להשתמש בו ולשמור את שני הפטורים של סעיף 49ה לצרכים עתידיים. אם אינכם זכאים לפטור "דירה יחידה", הפטור לנכים הופך להיות הפתרון היחיד עבורכם.
ומה לגבי רכישת הדירה החדשה? הטבה נוספת במס רכישה
הפטור ממס שבח הוא רק צד אחד של המטבע. נכים העומדים בתנאים זכאים גם להטבה משמעותית במס הרכישה על הדירה החדשה. במקום לשלם מס רכישה לפי מדרגות רגילות, נכים זכאים לשיעור מס מופחת של 0.5% בלבד על כל שווי הדירה, עד לתקרה הקבועה בחוק. הטבה זו יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים נוספים.
התהליך בפועל: מהביטוח הלאומי לרשות המסים
התהליך הנכון כולל שני שלבים עיקריים:
- פנייה למוסד לביטוח לאומי: יש להצטייד ב"אישור נכות רפואית לצורך פטור למס שבח".
- הגשת הצהרה לרשות המסים: לאחר חתימת החוזה, יש לדווח על העסקה תוך 30 יום ולצרף את האישור.
סיכום: זכות חשובה שדורשת מימוש נכון
הפטור ממס שבח לנכים הוא הטבה חשובה המאפשרת לשפר את איכות החיים. עם זאת, הזכאות אינה אוטומטית והתהליך דורש היערכות.
אל תתנו לקשיים הבירוקרטיים למנוע מכם לממש את זכותכם. חברת אינדיגו פיננסים מלווה ומסייעת לאנשים עם מוגבלות. צרו קשר עוד היום לבדיקת זכאות.
