החזר מס במכירת דירה שניה – האם יכול להיות החזר כזה? רכישה של דירה, ובייחוד של דירה שנייה היא הוצאה כלכלית משמעותית מאוד – אך ככל שהיא נעשית באופן הנכון היא יכולה להיות החלטה טקטית שתחזיר את עצמה לאט לאט, ואף לעיתים עם תשואה מרשימה.
מלבד הנכס עצמו, ההוצאות השונות המלוות ברכישה של דירה באופן כללי הן רבות – מס שבח, מס רכישה, עמלות שונות ועוד. אחד מן הרכיבים המשמעותיים יותר מבחינת מיסוי הוא המס המוטל על העסקה – מס הרכישה.
במאמר זה יוסבר תחילה מהו מס רכישה באופן כללי, מהם ההסדרים החוקיים הנוגעים לסך מס הרכישה בדירה שנייה מהו החזר המס על מס הרכישה בדירה השנייה וכיצד ניתן לקבל החזר מס אודותיו ובכך לחסוך סכומי כסף משמעותיים מאוד !
על מנת להפוך את רכישת הדירה לעסקה המשתלמת ביותר – יש לנצל את כל הכלים הפיננסיים העומדים לרשותך מן המדינה לכך. תכנון מדויק יכול לחסוך עשרות ובמקרים מסוימים אף מאות אלפי שקלים – שיהפכו את רכישת הדירה לעניין רווחי עוד יותר.
ההגדרה של החזר מס רכישה במכירת דירה שניה
מס הרכישה מוגדר במסגרת של החוק למיסוי מקרקעין. לפיו החוק, יש לשם את המס לאחר כל עסקה במקרקעין. עם זאת, החוק עצמו כולל אפשרויות רבות לקבלת הטבות והנחות בשיעורי המס – בהתקיימות נסיבות מסוימות המצוינות בחוק.
סכום המס הדרוש נקבע לפי שווי הרכישה כולו ולא רק על בסיס עליות שווי הנכס או פרמטרים אחרים שלעיתים מהווים המדד המרכזי במיסי מקרקעין, מה שכמובן מקרין על עלות המס הרבה שיש לשלם, שכן לרוב עסקאות מקרקעין מסתכמות ביותר ממיליון שקלים.
מידי שנה, מתעדכנים שיעורי מס הרכישה בהתאם למדרגות מס. כאשר אנו עוסקים במס רכישה על דירה שנייה, אזי ששיעור המס המוטל הוא גבוה יותר – זאת במטרה להעשיר את קופת המדינה במצב ובו רוכשים דירה להשקעה, אשר נתפסת בתור פריווילגיה.
עם זאת, בעקבות משבר הקורונה החל שינוי לטובה בכל הנוגע למיסוי דירה שנייה – ומדרגות המס קטנו באופן משמעותי כך ששיעור מס הרכישה הבסיסי על דירה שנייה (שיעור המדרגה הנמוכה ביותר) עומד כיום על חמישה אחוזי מס מסכום העסקה כולה בלבד.
לפרטים נוספים על החזר מס לרכישה במכירת דירה שניה, בהמשך המאמר.
מדרגות המס ברכישת דירה שנייה
כאמור, סכום מס הרכישה שיש לשלם הוא תוצאה של מדרגות המס – ככל שסכום העסקה גדול יותר כך אחוזי המס שיש לשלם על העסקה גבוהים יותר. לכן, על מנת לקבל אומדן על כמות המס שתשולם כדאי להיות בקיאים במדרגות מס הרכישה על דירה שנייה:
המדרגה הנמוכה ביותר
המדרכה הנמוכה ביותר של מס רכישה על דירה שנייה היא בסך חמישה אחוזים מהעסקה. שיעור מס זה רלוונטי על עסקאות שהשווי שלהן לא עולה על מיליון שקלים ושלוש מאות אלף לערך. לכן, במידה וזהו שווי העסקה – שיעור מס הרכישה הוא חמישה אחוזים בלבד.
המדרגה השנייה
המדרגה השנייה, אשר עסקאות שגודלן עד כ-שלושה מיליון שקלים ותשע מאות אלף, נעשות בתוכה היא שישה אחוזים מסך העסקה. כפי שניתן להבין – מדובר על גידול של אחוז ממדרגת המס הקודמת.
המשמעות של קפיצה במדרגת המס היא משמעותית – גם כל אחוז שווה יותר, וגם סך האחוזים גדל ממדרגה למדרגה.
המדרגה השלישית
סכום המס שיש לשלם במידה ומגיעים למדרגה השלישית הוא שבעה אחוזי מס. מדובר על עסקאות שגודלן עד חמישה מיליון שקלים וארבע מאות אלף.
ניתן לראות שהפערים בסכומי העסקאות לא גדולים מאוד (ניתן לקפוץ ממדרגה למדרגה כאשר הבדלי העסקאות לא עצומים) – ולכן ככל שניתן להוזיל במעט את עלויות העסקה על מנת לרדת במדרגה – הדבר משתלם מאוד.
המדרגה הרביעית
המדרגה הרביעית היא המדרגה בה שיעור מס הרכישה על הדירה השנייה מגיע לשמונה אחוזים. מדובר במדרגה מאוד גדולה שכן היא תקפה על עסקאות שגודלן לא עולה על שבע עשרה מיליון שקלים ושמונה מאות אלף – סכום עצום שרוב מוחלט של החברה הישראלית אף לא יכולה לדמיין עליו.
כל סכום מעל סכום זה ממוסה בעשרה אחוזים. ככל שמגיעים לסכומים האלו – כמות המס שיש לשלם יכולה להסתכם בסכום שבו ניתן לקנות דירה. לכן, ככל שניתן לקבל החזרי מס – ככל שסכום העסקה גדול יותר – כך החזר מס רכישה במכירת דירה שניה משתלם יותר.
מחשבון רשות המיסים
חשוב לדעת שישנה אפשרות להשתמש במחשבון שרשות המיסים פרסמה – על מנת להבין כמה מס רכישה על דירה שנייה בדיוק תשלמו.
השימוש במחשבון פתוח לכולם באינטרנט ודורש רק את ההזנה של סכום העסקה.
איתור החזרי מס
כפי שניתן להבין – הפערים בין מדרגות המס והשינויים בגובה המס, עלולים להוביל לטעויות בגביית המס. כאמור, מדובר בטעויות שיכולות להתנקז לעשרות אלפי שקלים.
ככל שהתופעה נהפכה להיות יותר ויותר נפוצה, החליטו פקידי רשויות המס לעשות מעשה.
בהתאם, פתחו יישום ייחודי שבו כל מי שביצע עסקאות נדלן, ובהן כמובן גם עסקאות לרכישת דירה שנייה, לבדוק האם כמות המס ששולמה הייתה עודפת. מדובר בבדיקה פשוטה מאוד שכוללת גם היא יחסית מעט פרטים.
לאחר שמזינים את הפרטים באפליקציה – מצוין בפני המזין האם עומדת לזכותו יתרת זכות לטובתו.
במידה וישנה – מזל טוב! בעבר שילמתם יותר מידי מס וכעת רשות המיסים חייבת לכם כסף ולא ההפך – אתם ללא ספק בצד הטוב של העניין.
כיצד מממשים את יתרת הזכות עבור החזר מס רכישה במכירת דירה שניה?
במידה ועומדת לכם יתרת זכות – ישנם שני הליכים בירוקרטיים למימוש. במידה והיתרה היא על סכום הקטן מחמש מאות שקלים, יש למלא את פרטי חשבון הבנק שלכם באפליקציה ותוך כמה ימים יועבר הכסף לחשבון.
ככל שמדובר ביתרה משמעותית יותר – יש למלא טופס ולהגיש אותו לבנק. רשויות הבנק יעבירו את הטופס ואת המידע הנוסף לרשויות המיסים וכך יועבר הכסף.
מדובר בפרוצדורה מעט יותר מורכבת – אך היא בהחלט יכולה להיות משתלמת.
שיפור דיור
מצב נוסף ובו בעקבות רכישת דירה המוגדרת בתור דירה שנייה עליכם לשלם מס רכישה מותאם, למרות שפועל אתם משפרי דיור – קניתם דירה שנייה ועדיין לא הספקתם למכור את הדירה הראשונה.
במצב מן הסוג הזה, אמור לעמוד בפניכם פטור ממס רכישה.
כאמור – מס רכישה הוא הוצאה עצומה ולכן האפשרות לקבל פטור ממנו הופכת את שיפור הדיור לאופציה זולה הרבה יותר.
חשוב כבר לדעת – הזכות עומדת כעיקרון לשמונה עשר חודשים בלבד, כלומר, ישנם שמונה עשרה חודשים למכור את הדירה הראשונה על מנת לקבל את הפטור.
גם כאן – משבר הקורונה נתן את אותותיו ושר האוצר האריך את תקופת שיפור הדירות בשבעה חודשים נוספים. זה נובע מן הקושי למכור את הדירה הראשונה בשוק הדירות שנמצא בקיפאון מסוים בעת משבר הקורונה.
סיכום
ישנן שתי סיטואציות עיקריות בהן ניתן לקבל החזר מס רכישה במכירת דירה שניה. המקרה הראשון הוא כי בעקבות חישוב לא נכון של מדרגות המס חויבתם בסכומים גדולים יתר על המידה.
ניתן לערוך את הבירור הזה בקלות יתרה באפליקציה הייעודית.
אפשרות רלוונטית נוספת היא מצב של משפרי דיור – מי שרוכשים דירה שנייה טרם מכירת הדירה הראשונה. במצב זה עומד פטור מלא ממס רכישה – הטבה משמעותית שכדאי לממש.
הקראת המאמר לבעלי מוגבלויות:
