מס רכישה – לפניכם המדריך המלא שיסביר לכם מה, למה ובעיקר כמה. אם אתם קונים דירה, כדאי שתדעו בדיוק במה זה כרוך וכמה זה עומד לעלות לכם. וגם: תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה? ואיך אפשר לשלם אותו? כל הפרטים במאמר שלפניכם.
מס רכישה – מה זה אומר
מס רכישה הוא מס מעט משונה. למה הכוונה? בדרך כלל מס משולם כחלק מרווח מסוים. זה יכול להיות משכורת, עסקת מכירה, ירושה או זכייה בלוטו. הרווחת כסף? עליך להפריש מתוכו סכום כלשהו לטובת המדינה. אנחנו לא קפיטליסטים (משתדלים לפחות).
מס רכישה שונה, בכך שהוא משולם לאחר רכישה של קרקע מסוימת, ללא קשר לרווח שהקרקע מניבה. עצם הקנייה מחייבת בתשלום מס. וכפי שכותב החוק, "במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן – מס רכישה)".
זכות במקרקעין – הכוונה לקניית חנות, משרד, מגרש או דירת מגורים. הרכישה הופכת את הרוכש לבעלים של החנות, הדירה וכו'.
מס רכישה – למה זה טוב?
מס רכישה הוא ניסיון התערבות של המדינה בשוק הנדל"ן. מחירי הדירות הגואים בארץ עולים בהתאמה למידת הביקוש. אם יפחת הביקוש יפחתו גם המחירים, וזאת בדיוק המטרה של מס רכישה.
מהותו של מס רכישה היא הפחתת הביקוש לקניית דירות להשקעה. כלומר, זוג שקונה לעצמו דירה כדי לגור בה, אינו מחויב בתשלום מס רכישה – כי את זה מבקשת הממשלה לעודד.
לעומת זאת, משקיעים שקונים דירות כדי להשכיר או למכור, גורמים לעליית מחירי הדיור והופכים את כלל הדירות בארץ ליקרות כל כך. זה מה שבסופו של דבר מקשה גם על רכישת דירות מגורים – ואת זה מבקשת המדינה להפחית ולמנוע ככל האפשר. אם כן, מס רכישה הוא מס שמשלמים על דירה הנקנית להשקעה.
על מה משלמים מס רכישה
אז מתי החוק מחייב בתשלום מס רכישה?
ע"פ סעיף 9א לחוק מיסוי מקרקעין: "במכירת זכות במקרקעין".
מה הכוונה "זכות"? – זכות של בעלות, או של חכירה לתקופה של 25 שנה לפחות.
מה הכוונה "מקרקעין"? – החוק מגדיר בסעיף 1: "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע".
גובה התשלום של מס רכישה משתנה בהתאם ל-2 גורמים
שווי הנכס
שכן המס מחושב באחוזים מתוך שווי הנכס הנרכש
מדרגת המס
כלומר, מספר האחוזים שיש לשלם. מדרגת המס הנמוכה ביותר מחייבת בתשלום של 0%, והגבוהה ביותר – בתשלום של 10%
הקלות במס רכישה
החוק קובע הקלות במס רכישה לאוכלוסיות מסוימות.
מי זכאי להקלות במס רכישה?
- נכים – שהמוסד לביטוח לאומי קבע להם:
- דרגת נכות של 100% או 90% בחישוב משוקלל
- דרגת אי כושר השתכרות לצמיתות בשיעור של 75%
- מי שהוא קטוע יד או רגל ולכן נקבעה לו דרגת נכות של 50% לצמיתות
- נפגעי פעולות איבה ומשפחות חללי צה"ל, ובכלל זה:
- יתומי צה"ל עד גיל 40
- אלמנות ואלמנים
- הורים של חיילים שנספו במערכה הרוכשים דירה למגורים
- עולים חדשים – בין השנה הקודמת לכניסתם לישראל ועד 7 שנים לאחר הכניסה
שימו לב! ההנחה לעולים חדשים היא במתכונת שונה מזו של נכים ונפגעי פעולות איבה.
מדרגות מס רכישה
מהן מדרגות מס רכישה? כל מדרגה מסמלת את אחוזי השווי של הנכס שאותם יש לשלם כמס. ככל שהמדרגה נמוכה יותר כך אחוזי התשלום נמוכים יותר.
כפי שהוסבר לעיל, החוק מבחין בין דירה יחידה לדירה נוספת. ההבדל הברור ביניהן מתבטא בהטבה על מס רכישה לדירה יחידה, כאשר בדירוג הנמוך ביותר דירה יחידה פטורה מתשלום מס רכישה.
שימו לב שהטבה זו ניתנת לתושבי ישראל בלבד, כך שתושבי חו"ל הרוכשים דירה בארץ מחויבים בתשלום מס רכישה כמו בקניית דירה נוספת, גם אם זו דירתם היחידה בארץ (או בכלל).
מדרגות מס רכישה לדירה ראשונה (נכון ל-2021)
אחוזי התשלום מתוך שווי הדירה | שווי הדירה הנרכשת |
| 0% | עד 1,747,865 ש"ח |
| 3.5% | בין 1,747,865 ל-2,073,190 ש"ח |
| 5% | בין 2,073,190 ל-5,348,565 ש"ח |
| 8% | בין 5,348,565 ל-17,828,555 ש"ח |
| 10% | מעל 17,828,555 ש"ח |
כשמדובר בדירה נוספת, לעניין מס רכישה, הכוונה לכל דירה שאינה יחידה. היא יכולה להיות דירה שנייה, דירה שלישית וכו'.
מדרגות מס רכישה לרוכשי דירה נוספת (נכון ל-2021)
אחוזי התשלום מתוך שווי הדירה | שווי הדירה הנרכשת |
| 5% | עד 1,294,770 ש"ח |
| 6% | בין 1,294,770 ל-3,884,295 ש"ח |
| 7% | בין 3,884,295 ל-5,348,565 ש"ח |
| 8% | בין 5,348,565 ל-17,828,555 ש"ח |
| 10% | מעל 17,828,555 ש"ח |
שימו לב!
- גובה מדרגות המס מתעדכן מחדש מדי שנה.
- הסכומים שלעיל נוגעים ליחיד שרוכש דירה ולא לקבוצה או חברה
איך לשלם מס רכישה
מצאתם דירה? מזל טוב! וכן, טוב שאתם יודעים בדיוק כמה אתם עומדים לשלם עליה – כולל מס רכישה. כעת, כל מה שאתם צריכים לדעת זה איך לבצע את תשלום המס.
תשלום מס רכישה – כל השלבים
- דיווח לרשות המסים על העסקה (רכישת הדירה)
- תשלום מס רכישה ע"פ שומה עצמית (כלומר חישוב ההחזר שלכם). עליכם להגיש שומה עצמית למיסוי מקרקעין
- תשלום יתרת מס ע"פ שומת המנהל – במידה ויש פער בין השומה העצמית שלכם לבין הסכום שאתם נדרשים לשלם בהתאם לחישוב של המנהל
עד מתי אפשר לשלם מס רכישה?
עד 60 יום מתאריך החתימה על החוזה – תאריך העסקה.
לחילופין, אם למועד החתימה על החוזה קדמו יום החתימה על זיכרון דברים, יום החתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר, או יום התשלום הראשון על הדירה – אלו ייחשבו ליום העסקה, ומהם יש לשלם תוך 60 יום.
איך אפשר לשלם מס רכישה?
את התשלום תוכלו לבצע באופן הנוח לכם ביותר, בין אפשרויות התשלום הבאות:
- תשלום במשרד מיסוי מקרקעין באזורכם
- שובר תשלום שומה בבנק הדואר, ע"י ברקוד
- שובר תשלום הנשלח בדואר בכל סניפי הבנקים
- שובר המונפק אונליין דרך למערכת המייצגים של מיסוי מקרקעין – מערכת זו מאפשרת גישה רק לעו"ד
- תשלום מקוון באתר רשות המסים – באשראי או בהעברה בנקאית
דחייה וחלוקה לתשלומים
תוכלו לבקש לדחות את מועד התשלום, ולחלק אותו לתשלומים.
איך?
הגישו פנייה למחלקת הגבייה של משרד מיסוי המקרקעין האחראי על אזורכם.
מנהל המשרד האזורי יחליט לדחות את מועד התשלום אם הוא רואה לכך סיבה.
מספר התשלומים האפשרי בדרך כלל הוא 6, למעט במקרים חריגים.
שימו לב: בגלל הדחייה, התשלום ילווה בריבית (בהתאם לתנאי החוק).
מתי לא תשלמו מס רכישה על דירה שנייה?
הפחתות, הקלות ופטורים ממס רכישה: כדאי לדעת
- אם קניתם חלק בדירה, שלא עולה על ⅓
- אם קיבלתם בירושה חלק בדירה, שלא עולה על ½
- אם קיבלתם במתנה דירה מקרוב – מס הרכישה מופחת לכדי ⅓ מהסכום
- אם אתם רוכשים דירה נוספת, אך עומדים למכור את הדירה הקודמת שלכם (עד למועד הקצוב בחוק)
- אם אתם מוכיחים שאף על פי שאתם זוג, אינכם מהווים "תא משפחתי" אחד
- ברכישת דירת מעטפת מקבלן, גובה המס עומד בשיעור קבוע של 6%
- דירה הנקנית לצורך הריסה ובנייה מחדש – גובה המס הוא קבוע ועומד על שיעור של 6%
- דירה שדייר מקבל בתמורה לדירתו הישנה במתחם פינוי בינוי – פטורה ממס רכישה
- והקומבינה הנפוצה ביותר בישראל: אם הדירה לא רשומה על שמך, אז היא לא דירה נוספת עבורך… כך הישראלים רושמים המוני דירות על שם ילדיהם, כשבפועל הדירות הן שלהם – פשוט כדי לחמוק מתשלום מס רכישה
מס רכישה מוטל על קנייה של נכסי מקרקעין שונים בסכומי שווי שונים. מס הרכישה משתנה בהתאם למטרת הרכישה, לשווי העסקה ולזהות הרוכש. תנאים שונים משפיעים על גובה המס. סכום התשלום מתעדכן מדי שנה. שימו לב לאפשרויות לזכות בפטור מלא או חלקי מתשלום מס רכישה.
הקראת המאמר לבעלי מוגבלויות:
