הכל על מדרגות מס שבח
מס שבח זהו מס שמשלם מי שמוכר דירה, בתנאי שהוא מוכר את הדירה במחיר גבוה יותר, מהמחיר שרכש אותה.
המיסוי מחושב על ההפרש בלבד, תוך שיקלול וניכוי הוצאות מוכרות. למשל: הוצאות על שיפוץ, טרחת עורכי דין, עמלות תיווך, מס רכישה, אגרות ומיסים ועוד.
קיימים גם מצבים, בהם המוכר יהיה פטור מתשלום של מס שבח.
בנוסף, החישוב הוא רק על רווח שנרשם אחרי שנת 2014, ועד יום מכירת הדירה.
הפרטים מורכבים ומפורטים במיוחד, לכן הכנו לכם את המאמר הבא, העוסק בנושא מדרגות מס שבח, כך שתוכלו לקבל תמונה קצת יותר ברורה על הנושא.
מדרגות מס שבח ומקורן
מס שבח לא מחושב לפי מדרגות מס שבח, כמו מיסים אחרים, אלא, הוא נקבע בצורה שרירותית, מהתאריך בו חלו רפורמות במס, ולפי משך הזמן, שהמוכרים מחזיקים את הדירה בבעלותם.
בשנת 2014 בוטל הפטור הקודם, כך שהוא לא רלוונטי כבר לחישוב מדרגות מס שבח.
נכון להיום, משנת 2014, אדם שבבעלותו דירה אחת, מקבל פטור לתשלום מס שבח, אם הדירה הייתה בבעלותו, במשך שנה וחצי לכל הפחות (18 חודשים).
המס מחושב בצורה פשוטה. גובה המס הוא 25 אחוזים מהשבח נטו (מההפרש בין רכישת הדירה בעבר, למכירתה בהווה, בקיזוז הוצאות מוכרות לניכוי).
מה קורה אם הדירה נרכשה למשל, בשנת 2009? יבוצע תחשיב על פי ההפרש בין המכירה לקניה, בניכוי הוצאות, ובחלוקה לשנים בהן מחזיק הבעלים את הנכס.
את הסכום השנתי הזה, יחלקו ל-4 ויגבו את הרבע רק על השנים שמ- 2014.
איך מחשבים מס שבח? לדוגמא: אם רכשתם דירה ב2009, כאמור, ב1,000,000 שקלים. מכרתם ב- 2019 ב- 2,000,000.
מתוכם הצלחתם לקזז כהוצאות 100,000. נשאר רווח נקי של 900,000. אותם מחלקים לפי שנים, כך שכל שנה שווה מאה אלף.
סכום מס השבח יהיה רבע מכל שנה שאחרי 2014. כלומר, 25,000 לשנים 2014-2019.
מתי משלמים מס שבח? מס שבח משולם תוך 60 יום מחתימת החוזה, אך יש תנאים מסויימים לדחיית התשלום, או לפריסתו לפי הנחיות רשויות המס.
חשוב מאוד להקפיד על תשלומים אלו בזמן, מאחר וכל עיכוב גורר בעקבותיו קנסות וריביות.
קיזוז הוצאות
חישוב מדרגות מס שבח מבוצע לאחר קיזוז הוצאות. כמובן לא כל הוצאה אפשר לקזז, אך הוצאות רבות כן.
וכשאפשר לקזז הוצאות, סכום מס השבח קטן, מכיוון שהוא מחושב על ההפרש, בין מחיר הרכישה למחיר הקניה, לאחר קיזוז ההוצאות.
סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מכיר בהוצאות הבאות:
חשוב לדעת כי, אם כל השבח התקזז עם ההוצאות (למשל, השקעתם בשיפוץ חצי מליון שקל, וזה היה גם ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה), לא צריך לבקש פטור ממס שבח בגלל עילה ספציפית.
כמובן, חשוב שתשמרו את כל הקבלות המוכיחות הוצאות, כדי שתוכלו להוכיח למס שבח שהן אכן היו:
- הוצאות השבחה (שיפוצים)
- אגרות ששילמתם בקשר לרכישת הנכס
- דמי תיווך ברכישה או בקניה, מוגבל לשני אחוזים מעלות הדירה.
- שכר טירחה של עורך דין
- שכר טירחה של שמאי מקרקעין ושכר טירחה של מודד מוסמך.
- הוצאות ריבית ריאלית (לא שוק אפור, כן?) על הלוואה שלקחתם לצורך רכישה או השבחה של הנכס (למשל משכנתא.)
- תשלומים ששולמו בתור היטלי השבחה על הנכס
- הוצאות על הליכי השגה, ערר ועירעור (כמו בהליכי השגה על שומת היטל השבחה של הנכס)
מה לא נחשב כהוצאות לצורך חישוב מדרגות מס שבח?
- הוצאות שהוכרו לצורך מס הכנסה
- הוצאות שוטפות לצורך תחזוקת הנכס: מים, ארנונה, חשמל ועוד.
- אם מדובר בדירה שהושכרה בפטור ממס הכנסה, אי אפשר לנכות את ההוצאות השוטפות.
אם שילמתם סכום גבוה ממה שאתם חייבים, תוכלו לקבל החזרי מס. כך שאם שילמתם בעבר מס שבח, חשוב שתבדקו אם אתם זכאים לכסף חזרה. חשוב ומשתלם!
מי זכאי ומי אינו זכאי לפטור?
יש אפשרות לקבל פטור מתשלום על פי מדרגות מס שבח. התנאי הראשון הוא מכירה של דירת מגורים מזכה.
כלומר, דירה שהבנייה שלה הושלמה, היא בבעלות פרטית ולא תאגיד או חברה, ולפחות 50 אחוזים מהדירה שימשו למגורים בארבע השנים האחרונות, או ב80 אחוזים, מהתקופה עליה מחושב מס השבח.
כלומר, אם הדירה שימשה כחנות בשנים שלפני המכירה, היא לא נחשבת דירת מגורים מזכה.
אך אם הדירה שמשה למגורים, בשמונה מתוך 10 השנים שלפני המכירה, גם אם בשנתיים שלפני המכירה היא שימשה כחנות, הווי אומר- 80 אחוזים מהזמן היא שימשה למגורים, ולכן הדירה עומדת בתנאי דירת מגורים מזכה.
הפטור הנפוץ ביותר, הוא דירת מגורים מזכה שהיא הדירה היחידה של המוכר.
למשל, קשישים העוברים לדיור מוגן, או אנשים שרוצים לשפר דיור.
קיימים פטורים נוספים, למשל בתנאים מסויימים בקבלת דירה בירושה, במתנה, בתמ"א 38, ועוד.
אינדיגו פיננסים- פותרים לכם סוגיות מס מורכבות במיוחד
אינדיגו פיננסים, מאגדים את כל בעלי המקצוע בתחום הפיננסים, כדי לעזור לכם לקבל פטור וקיזוזי מס, ולהקל מעליכם את הנטל הכלכלי.
גם אם שילמתם כבר מס שבח, תוכלו לקבל החזרים, על החלק שאתם זכאים לקבל!
תשאלו, מה זה מס שבח? התחלות המדינה איתכם ברווח ממכירת הנכס, אך אולי תוכלו לקבל פטור ממס, ולכל הפחות החזרי מס משמעותיים על הסכום ששילמתם?
אמנם הפטורים שניתנים למוכרי דירות הם מצומצמים וספציפיים מאוד, אך המומחים שלנו ישמחו לעזור לכם לוודא שתשלמו רק את המינימום בו אתם חייבים.
כבר מעל 10 שנים אנו עוסקים בהחזרי מס לשכירים, כך שאלפי אנשים מרוויחים בזכותנו כספים אבודים בחזרה.
אנו עובדים במקצועיות ובמסירות, כדי לוודא שתמקסמו את ההחזרים שלכם.
אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר ולהנות גם אתם מכסף אבוד חזרה!
הקראת המאמר לבעלי מוגבלויות:
