מדריך פיננסי לנוטלי משכנתא
אחד התרחישים המטרידים ביותר בקרב נוטלי המשכנתאות הוא הפיכתם לחייבים בשל חובות למשכנתא, מה שמאלץ את הבנק לפתוח נגדם תיק הוצאה לפועל. האם יש דרך לטפל בנושא מבלי לאבד את הדירה? אנו מגישים במאמר זה מדריך פיננסי לנוטלי משכנתא על דירת מגורים, שנפתח נגדם תיק הוצאה לפועל.
"הבית" תמיד זוכה
יוקר המחייה מביא לקשיים רבים במסד התשלומים האישי של משקי הבית, מה שעשוי להתבטא גם בפיגור בהחזרי הלוואת המשכנתא. אך משכנתא כשלעצמה, היא איננה ככל הלוואה אחרת, אלא מסמך משפטי שמעניק ללווה סמכות לקחת מכם את הדירה במקרה של אי עמידה בתנאי ההחזר.
ולכן ברגע שחתמתם על משכנתא בבנק – הלווה שלכם מקבל באופן רשמי כל זכות שכזו על הנכס שלכם.
פתרונות פיננסיים לאיחור בהחזר המשכנתא
אובדן הדירה לבנק פירושו שתישארו בחובות עתק וללא קורת גג. כמובן שחשוב לעשות הכל כדי להימנע ממצב כזה, כמו להיערך כראוי מבחינה פיננסית להלוואת המשכנתא, לבצע תוכנית ותכנון פיננסי יעילים לטווח הרחוק וליצור תמהיל משכנתא שיאפשר לכם לעמוד בתנאי ההחזר לאורך השנים.
אם קיימת בעיה בתשלום או שנקלעתם לקושי נקודתי בביצוע החזרי המשכתנא (למשל כפי שקרה לרבים במהלך תקופת הקורונה), חשוב לפנות לבנק ולברר מהן האפשרויות שמתאימות למקרה, כמו למשל פריסה ארוכה יותר של חיי המשכנתא, מחזור המשכנתא, מעבר למסלול אחר ועוד.
פתרונות נוספים עשויים להתעורר גם מכיוון היועצים הפיננסיים המקצועיים, שמשלבים בין הצרכים והיכולות הקיימות תוך שימוש בחוקים ובתנאים בנקאיים שחמקו מעיניכם דרך האותיות הקטנות. כך למשל, ניתן יהיה לבחון את האפשרות למכור את הנכס ולהחזיר את החוב לבנק מבלי שתהפכו לווים שנפתח נגדם תיק הוצאה לפועל.
מכירת הדירה בעצמכם, לפני שהבנק ימכור אותה
המשמעות של למכור בעצמכם את הנכס מהותית יותר ממה שנהוג לחשוב. דירה שהחזרי המשכנתא שלה אינם תקינים תעורר את רצון הבנק לממש את אותו נכס במהירות, מה שיגרום לו למכור את הנכס לפעמים במחיר הרבה יותר נמוך משווי השוק שלו.
במצב כזה, גם תישארו ללא הנכס וגם עם חוב שנושא בריביות ובהצמדות משמעותיות. אבל אם תמכרו בעצמכם את הנכס ובמחיר ריאלי, אמנם תישארו ללא הנכס אך תיפטרו מכל החוב לבנק שלכם. (קראו עוד בנושא: "החזר מס משכנתא".)
זכויות נוטלי משכנתא על דירת מגורים שנפתח נגדה תיק הוצאה לפועל
אם אתם נוטלי משכנתא על דירת מגורים שנפתח נגדם תיק הוצאה לפועל, בכל זאת עומדות לכם כמה וכמה זכויות:
- אם קיימות טענות נגד הבנק כלווה שלכם – אתם רשאים לעתור לבית המשפט ולבקש לעכב את מימוש הנכס מצד הבנק. בית המשפט יתן לכם מקום להשמיע נימוקים וטענות לנושא הזה ועשוי להחליט לעכב את מימוש הנכס עד לבירור כל הטענות.
- כלווים, אתם רשאים לפרוע את מחצית סכום הפיגורים או כולו בתוך 90 ימים מהמועד שבו התמנה כונס הנכסים.
- עומדת לכם הזכאות לקבל הערכת שמאות מעודכנת מצד כונס הנכסים, זאת כדי שתוכלו להציג חוות דעת שמאית משלכם שתוודא את מכירת הדירה על פי מחיר השוק המתאים לה.
- אתם זכאים להשתתף בשלב ההתמחרות, כאשר כונס הנכסים צריך ליידע אתכם לגבי זכות זו, כלומר שתוכלו לקחת חלק בהתמחרות על הדירה.
מועד המכירה של דירת מגורים שנפתח לה תיק בהוצאה לפועל
כנוטלי משכנתא על דירת מגורים שנפתח נגדה תיק הוצאה לפועל, אתם רשאים למכור את הדירה כבר עם פתיחת התיק עצמו. אם הנושא לא טופל וכבר מונה כונס נכסים, עליכם ליידע אותו בכוונתכם למכור את הנכס ולקבל ממנו אישור לכל פעולה שתרצו לבצע. זאת תוך 20 ימים מהמועד שבו החל הליך כינוס הנכסים כלפיכם.
ולכן, אם אתם מתכננים למכור בעצמכם את הדירה כדי לפרוע את החוב ולקבל עבור הדירה מחיר הוגן, עליכם להודיע על כך בהקדם האפשרי לרשם ההוצאה לפועל. יש לעשות זאת על ידי הודעה בכתב, כולל הוצאת העתק לכונס הנכסים. יש לשמור העתק מאישור מסירת ההודעה.
בנוסף, צריך ליידע כל רוכש פוטנציאלי שמעוניין בנכס שלכם על עובדת היותו אצל כונס נכסים. אם המכירה בוצעה והועבר תשלום המשכנתא לטובת הבנק, שימו לב שגם אם נותר בידכם רווח, הוא עלול להיאבד.
הוצאות עבור שכר טרחת עורך דין, היטלים והוצאות שהיו חלק ממכירת הנכס דורשים עלויות גבוהות, מה שבדרך כלל לא מותיר בידי המוכרים דבר.
למי כדאי לפנות כשמתקשים לעמוד בהחזרים?
אם אתם דיירים שקיבלו מימון חלקי למשכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון (למשל בפרויקט מחיר למשתכן), תוכלו להגיש בקשה לוועדת חריגים במשרד הבינוי והשיכון, המוסמכת לטפל במקרה של אי עמידה בהחזרים.
בנוסף, לאורך תקופת הקורונה אפשרו הבנקים השונים להקפיא או להגדיל את תקופת החזרי המשכנתא בכחצי שנה כך שמומלץ לפנות לבנק ולברר האם ניתן עדיין לפעול במסגרת העניין.
יחד עם זאת, זכרו שגם אם חל חודש אחד של פיגור בהלוואה, ההוצאה לפועל לא תדפוק לכם בדלת. למעשה את תיק ההוצאה לפועל רשאי המלווה לפתוח לכם רק אם חלפו שישה חודשים מהמועד שבו נוצר הפיגור בהחזר התשלומים והוא מתבסס אך ורק על החוב שנמצא בפיגור ולא על סכום ההלוואה המלא.
אם לאורך התקופה של ששת החודשים החייב הסדיר את חובו, הבנק לא יוכל לפתוח נגדו תיק בהוצאה לפועל.
קיבלתם אזהרה מהוצאה לפועל? כך תפעלו:
- ביצוע התשלום בתוך פרק הזמן שנכלל בהודעת האזהרה
- הגשת התנגדות לביצוע שטר המשכנתא, אם וכאשר לא כל תנאי הגשת המשכנתא למימוש דרך הוצאה לפועל התקיימו/ לא התקיימו כסדרם.
- הגשת טענת "פרעתי" ככל שהחוב שבגינו נפתח לכם תיק הוצאה לפועל כבר שולם (כמובן בכפוף להוכחת התשלום מצידכם).
- אם אתם מבינים שאתם לא צפויים להמשיך לעמוד בהחזרים משום שנקלעתם לתקופה כללית קשה, ייתכן וזהו הזמן להתייעץ עם יועץ פיננסי מתאים ולשקול להוציא את הדירה למכירה בהקדם.
אם כבר מונה כונס נכסים לדירה שלכם:
- נסו לבדוק האם ניתן לפרוע לפחות מחצית מהחוב תוך 90 ימים ולפרוע את כל יתרת החוב תוך שישה חודשים, מה שיביא להסרת ההליך.
- הגישו בקשה להשהות את ביצוע המכירה לבית המשפט, ככל שאינכם מיוצגים על ידי עו"ד וזקוקים למינוי של עו"ד או לסיוע מהלשכה לסיוע משפטי.
- מכיוון שלא ניתן למכור את הדירה ולפנות ממנה את הלווים ובני משפחתם כאשר אין להם סידור מגורים חלופי, בדקו את זכויותיכם בנושא הזה.
- ניתן לערער על החלטת רשם הוצאה לפועל למכור דירה שנפתח נגדה תיק על חוב למשכנתא. את הערעור יש להגיש לבית משפט ובפרט כאשר באותו מקרה החייב לא קיבל הזדמנות לטענותיו והוחלט למרות זאת על מכירת הדירה.
אל תחכו שיהיה מאוחר מידי
אם אתם נוטלי משכנתא על דירת מגורים שנפתח נגדם תיק הוצאה לפועל, חשוב שתפעלו במהירות ותשקלו את כל האפשרויות שמתאימות למקרה.
זכרו שגם בקשות או ערעורים לא בהכרח עוצרים את תהליך מכירת הדירה ולכן עליכם לבחון את הצורך להגיש בקשה לעיכוב הליכים, ככל שאין באפשרותכם להסדיר את המצב בטווח הזמנים הנראה לעין.
אנו באינדיגו פיננסים נוכל להעניק לכם ייעוץ וליווי למצבים שבהם קיימת מצוקת תשלומים או אם נקלעתם למצב כלכלי שדורש הכוונה ותכנון פיננסי יעיל. תוכלו לקבל מאיתנו מידע מקיף לגבי זכויותיכם ולבדוק את האפשרות להגדיל את הכנסתכם על ידי משיכת חיסכון בפטור מס, לקבל החזר מס ועוד.
הקראת המאמר לבעלי מוגבלויות:
