מהו מס שבח

אם מכרתם לאחרונה דירה או נכס מקרקעין, ייתכן ששילמתם מס שבח גבוה מהנדרש. מס שבח נגבה על ידי מיסוי מקרקעין ברשות המסים, ובמקרים מסוימים אפשר לבקש לתקן את השומה ולקבל החזר. במדריך שלפניכם נסביר מהו מס שבח, איך הוא מחושב, מתי יש פטור ואיך מבקשים החזר.

מהו מס שבח ואיך הוא מחושב?

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי במכירה של זכות במקרקעין בישראל (דירה, בית, קרקע או חנות) חל מס שנקרא "מס שבח מקרקעין", אלא אם יש פטור. אך מהו מס שבח ומה מקורו, בעצם? ובכן, מס שבח הוא מס מקרקעין המשולם בגין הרווח שנתקבל בעקבות עסקת מכר של נדל"ן. מס שבח משולם למעשה בגין הרווח מהעסקה בלבד, ולא בעבור שווי העסקה המלא.

מס שבח הוא למעשה מס על רווח הון, אבל הוא מוסדר בחוק נפרד ומטופל במשרדי מיסוי מקרקעין, ולא במסגרת הדוח השנתי למס הכנסה. רווח ממניות ואגרות חוב, לעומת זאת, ממוסה לפי פקודת מס הכנסה.

איך מס שבח מחושב?

מס שבח מחושב כאשר מתבצעת עסקת מכירה של נכס מקרקעין. מדובר בתשלום שחל על הרווח שמשלשל לכיסו המוכר בעקבות העסקה. מס שבח מחושב כנגזרת של ההפרש שבין מחיר המכירה של הנכס, לבין מחיר הקנייה שלו, בקיזוז של השבחות (קרי, שיפורים) שבוצעו בנכס הנמכר והוצאות מוכרות (למשל שכר טרחת עורך דין ותיווך, ומס רכישה ששולם בקנייה). מחיר הקנייה וההוצאות מוצמדים למדד, כך שהמס מוטל רק על השבח הריאלי, הרווח שמעבר לאינפלציה. בנכס שנדרש עליו פחת, הפחת מופחת ממחיר הקנייה.

ליחיד, שיעור מס השבח הוא 25% מהשבח הריאלי שנצבר מ-1.1.2012 ואילך. על חלקי שבח שנצברו בתקופות מוקדמות יותר חלים שיעורים אחרים, ולכן בנכס שנקנה לפני 2012 המס מחושב ליניארית לפי התקופות. היינו, אדם שרכש בית בשווי 1,000,000 ש"ח ובחלוף 5 שנים מוכר אותו ב-2,000,000 ש"ח, בלי פטור, ישלם בקירוב 25% מהרווח. אבל הרווח לצורך המס יהיה נמוך מ-1,000,000 ש"ח, אחרי הצמדה למדד וניכוי הוצאות, ולכן המס יהיה נמוך מ-250,000 ש"ח.

במכירה בשווי של יותר מ-5,385,285 ₪ (2025–2026) עשוי לחול גם מס יסף על השבח.

הרפורמה במס שבח

עד סוף 2013 היה אפשר למכור דירת מגורים בפטור פעם בארבע שנים, גם כשהיו למוכר דירות נוספות. הרפורמה במס שבח (תיקון 76 לחוק), שנכנסה לתוקף ב-1.1.2014, ביטלה את הפטור הזה.

מאז, הפטור לדירת מגורים ניתן בעיקר למי שמוכר את דירתו היחידה, שהייתה בבעלותו 18 חודשים לפחות מהיום שהפכה לדירת מגורים, ובתנאי שלא מכר דירה אחרת בפטור כזה ב-18 החודשים שקדמו למכירה. מי שבבעלותו יותר מדירה אחת משלם מס שבח, אבל במכירת דירת מגורים מזכה הוא יכול ליהנות מחישוב ליניארי מוטב: החלק היחסי של השבח שנצבר עד 31.12.2013 פטור, ורק החלק שמ-1.1.2014 חייב במס של 25%.

אז כמה מס שבח משלמים כיום?

אדם שמחזיק ביותר מדירת מגורים אחת ומוכר דירת מגורים מזכה, יחויב במס שבח של 25% על החלק היחסי של השבח הריאלי שנצבר מ-1.1.2014 ועד המכירה.

באופן זה לצורך העניין, אדם שקנה דירה בסכום של מיליון שקלים בשנת 2007 וכעבור 10 שנים מכר את דירתו בסכום של 2 מיליון שקלים, יהיה חייב בתשלום מס שבח בסך 25 אחוזים, וזאת עבור הרווח היחסי שהתקבל מאז כניסת הרפורמה במס שבח לתוקפה בשנת 2014. (הדוגמה מפושטת: בחישוב האמיתי הרווח מוצמד למדד וההוצאות מנוכות, והחלוקה נעשית לפי ימים.)

להלן אופן חישוב הרווח: אם במרוצת 10 השנים שבהן הייתה הדירה בבעלותו של הקונה המקורי, ערכה האמיר בסכום של מיליון שקלים, פירוש הדבר הינו שעלות הדירה עלתה ב- 100,000 שקלים כל שנה.

כלומר, הרווח שנצבר מאז שנת 2014 בה נכנסה הרפורמה לתוקף, היה 300,000 שקלים, שנצברו בין 2014 ל- 2017. זהו אם כן, הרווח שעבורו המוכר יחויב בתשלום מס שבח בשיעור של 25 אחוזים, שמתרגם לתשלום בן 75,000 שקלים.

בכל הנוגע להקלות מס, חשוב לדעת כי מס שבח הוא מס המעוגן במסגרת חקיקה ייעודית משלו, ולכן קבלת החזרי מס שבח או פטור מתשלום מס שבח, מחייבת ידע מקצועי ספציפית בהקשר זה.

האם יש דרך לקבל פטור ממס שבח?

הפטור הנפוץ ניתן למי שמוכר את דירת המגורים היחידה שלו בישראל, כשהיא בבעלותו 18 חודשים לפחות מהיום שהפכה לדירת מגורים, והוא לא מכר בפטור כזה דירה אחרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה. הבדיקה נעשית ברמת המשפחה: המוכר, בן או בת הזוג והילדים מתחת לגיל 18. הפטור המלא ניתן עד שווי מכירה של 5,008,000 ₪ (מוקפא בשנים 2025–2027), ומעל לכך החלק היחסי חייב במס.

לעתים ניתן גם לקבל פטור מתשלום מס שבח במכירה של דירה שנייה, בתנאים מסוימים מאוד (למשל, כשחלקו של המוכר בדירה הנוספת אינו עולה על שליש, או כשהדירה הנוספת נקנתה כדירה חלופית והדירה הישנה נמכרת תוך 24 חודשים מהקנייה).

קבלת פטור ממס שבח יכולה להתאפשר אף במכירה של דירה שהתקבלה במתנה, בהעברת נכס ללא תמורה, במסגרת תוכניות תמ"א 38 / פרויקטי פינוי בינוי, או במכירה של דירה שנתקבלה בירושה. כל זאת, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק.

מהם תנאי הזכאות לקבלת החזרי מס בגין מס שבח?

ככלל, כל אדם בישראל ששילם מס שבח עודף, עשוי להיות זכאי לקבלת החזר מס בשל כך. נשאלת אם כן השאלה: איך נדע האם שילמנו מס שבח ביתר, ומהם תנאי הזכאות שמאפשרים את קבלת ההחזר? להלן המקרים השכיחים שבהם זכאות לפטור ממס שבח שלא מומשה במועד, תזכה בקבלת החזרי מס שבח:

• קבלת החזר מס שבח תתאפשר במידה והתקיימה זכאות לקבלת פטור ממס שבח לפי החוק, כמו במקרה של מכירת דירה בודדה שהייתה בבעלות המוכר למשך 18 חודשים ויותר.
• אם בנוסף לדירה היחידה של המוכר ישנה בבעלותו עוד דירה שקיבל בירושה, בתנאים מסוימים (למשל חלק של עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה) לא תיפגע זכאותו לפטור.
• במכירת הדירה שנתקבלה בירושה, יחול פטור מתשלום מס שבח, אם למוריש הדירה הייתה זכאות לקבלת פטור כזה לו היה מוכר את הנכס בחייו.
• במכירת שתי דירות, שנועדה לאפשר רכישה של דירה יחידה במקומן, ששוויה לפחות שלושה רבעים משוויין של 2 הדירות הנמכרות במשותף, אזי תתאפשר קבלת פטור חד פעמי ממס שבח.
• מי שלא ביקש חישוב ליניארי מוטב, או לא ניכה הוצאות מוכרות (שיפוצים, שכר טרחה, תיווך), עשוי לקבל החזר בתיקון השומה.
• פריסת השבח על פני כמה שנות מס עשויה להקטין את המס, בעיקר על חלקי שבח שממוסים לפי מדרגות.

חלון הזמן לקבלת החזר מס שבח

מס שבח אינו נבדק בדוח השנתי, ולכן כלל 6 השנים של החזרי מס הכנסה אינו חל עליו. מי שלא הסכים לשומה יכול להגיש השגה תוך 30 ימים מקבלתה. לאחר מכן, לפי סעיף 85 לחוק, מנהל מיסוי מקרקעין רשאי לתקן שומה תוך 4 שנים מיום שנעשתה, למשל בעקבות טעות או עובדות חדשות. לכן כדאי לבדוק את השומה זמן קצר אחרי העסקה ולא לחכות. מומלץ לבדוק גם מתי בדיוק חלה חובת תשלום מס השבח, כדי לתכנן מראש את לוחות הזמנים ואת תזרים המזומנים סביב העסקה.

על המורכבות בקבלת החזרי מס שבח

קבלת החזרי מס שבח אינה עניין פשוט. הכללים נקבעים בחוק ומשתנים בתיקוני חקיקה, הוראות שעה והקפאות של סכומים, ולכל תקופת בעלות עשוי לחול שיעור מס אחר.

יתרה מכך, המעקב אחר השינויים בחקיקה אינה עניין פשוט עבור האדם מן היישוב. תוסיפו לזה את המורכבות הכרוכה בחישוב המס שבמסגרתו נלקחים בחשבון מגוון פרמטרים – וקיבלתם מתכון לכאב ראש לא קטן.

מסיבות אלו, ישראלים רבים מעדיפים לפנות לייעוץ מס מקצועי לשם בדיקת זכאותם לקבלת החזר מס שבח.

למי ניתן לפנות לשם קבלת החזר מס שבח?

קבלת החזר עבור מס שבח ששולם בעסקת מכירה של דירה, עשויה להזרים סכומי כסף משמעותיים מאוד לחשבונו של המוכר. לכן בבואכם לבחון את זכאותכם לקבלת החזר מס שבח, מומלץ להסתייע באנשי מקצוע מנוסים, שיבדקו את השומה, את ההוצאות ואת הפטורים שלא נוצלו.