מתי משלמים מס שבח?

אם אתם מוכרים דירה ושאלתם את עצמכם מתי משלמים מס שבח? הגעתם למקום הנכון. בעת מכירת דירה ברווח, כשאין פטור, יש להגיש הצהרה למיסוי מקרקעין תוך 30 יום ולשלם את המס תוך 60 יום מיום המכירה (בדרך כלל, יום החתימה על החוזה). עם זאת, לעיתים ניתן לקבל פטור מתשלום מס השבח או להקטין אותו באופן משמעותי.

אם שילמתם מס שבח או שאתם עומדים לשלם, כדאי להכיר את המועדים, את אופן החישוב ואת הדרכים החוקיות להקטין את המס. המשיכו לקרוא:

מהו מס שבח על מכירת דירה?

נכון לשנת 2026, מס שבח על מגרש או דירה, ליחיד, הוא בשיעור של 25% מהשבח הריאלי (הרווח אחרי הצמדה למדד וניכוי הוצאות) שנצבר מ-1.1.2012. על תקופות מוקדמות יותר חלים שיעורים אחרים. אם הדירה לא נמכרת ברווח ריאלי, אין מס לשלם. גם כשיש רווח, מכירת דירת מגורים יחידה פטורה בדרך כלל ממס שבח, אם מתקיימים התנאים.

המס המשולם הוא בעצם על השבחת הדירה. חשבו על זה, אתם קניתם את הדירה בסכום מסוים, עברו השנים ואתם טיפחתם והשבחתם את הנכס, האזור השתבח וכעת אתם יכולים למכור את הדירה במחיר גבוה יותר. לא רק אתם תרוויחו, גם המדינה ולכן מס זה נקרא מס שבח (מלשון השבחה).

איך מחשבים ומתי משלמים מס שבח?

החישוב מתחיל ברווח: מחיר המכירה פחות מחיר הקנייה (מוצמד למדד), פחות ההוצאות המוכרות. רק על הסכום שנשאר, השבח הריאלי, מחושב המס. הוצאות מוכרות כוללות, למשל: דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, שמאות, מס רכישה ששולם בקנייה, והוצאות השבחה כמו שיפוץ או הרחבה. תיקונים שוטפים ותחזוקה רגילה בדרך כלל אינם מוכרים.

הוצאות אלו הן הדרך להפחית את מס השבח שיש לשלם ולכן חשוב מאוד לשמור כל הוכחה על כל הוצאה לטובת השתבחות הדירה. מתי משלמים מס שבח? לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, המוכר מגיש הצהרה על המכירה תוך 30 יום מיום המכירה, ובה הוא מפרט את ההוצאות שהוא מבקש לנכות ואת הפטורים שהוא מבקש. את המס יש לשלם תוך 60 יום מיום המכירה. על מס שלא שולם במועד מתווספים הפרשי הצמדה וריבית (סעיף 94). כשהתמורה משולמת בשלבים, המועד עשוי להידחות עד שהקונה מקבל חזקה, משלם יותר מ-40% מהמחיר או מקבל ייפוי כוח בלתי חוזר (סעיף 51). כדאי לצרף להצהרה כבר בהתחלה את כל הקבלות.

הכירו את אבי, כמה הוא ישלם על מכירת דירה?

כעת נכיר לכם את אבי ונסביר מהו מס השבח שאותו אבי יצטרך לשלם על מכירת דירתו. בשנת 2018 אבי קנה דירה נוספת להשקעה בסכום של 2 מיליון ש"ח, ובשנת 2021 הוא מכר אותה בסכום של 2.5 מיליון ש"ח.

במהלך השנים האלו הוא הוציא על הדירה 100,000 ש"ח (ויש לו הוכחות על כך). לכן, 25% לא יחושב מסכום של 500,000 שזה הרווח על המכירה, אלא מסכום של 400,000 ש"ח. מס השבח שעל אבי לשלם הוא 100,000 ש"ח ולא 125,000 ש"ח. (הדוגמה מפושטת: בחישוב האמיתי מחיר הקנייה וההוצאות מוצמדים למדד, ולכן המס בפועל נמוך יותר.)

בזכות ההוכחות והקבלות שאבי הציג לרשות המיסים, הוא חסך 25,000 ש"ח וזהו סכום לא מבוטל!

אם ברצונכם לבדוק מתי משלמים מס שבח ומהו גובהו של מס השבח שעליכם לשלם, אפשר להיעזר בסימולטור מס שבח של רשות המסים, או לקרוא את המדריך שלנו לחישוב מס שבח בדירה שנייה. שימו לב, אופן חישוב מס השבח תלוי בתקופות הבעלות, ולכן מומלץ לבדוק את החישוב עם איש מקצוע.

החזר מס שבח? יש דבר כזה?

רוב האנשים מכירים החזרי מס הכנסה, שמבקשים בדוח שנתי. אבל אפשר לקבל החזר גם על מס שבח ששולם ביתר. ההליך שונה: הוא מתנהל מול משרד מיסוי מקרקעין, בהשגה על השומה או בבקשה לתיקון שומה.

אם אתם זכאים לפטור או שיש ברשותכם הוכחות נוספות על הוצאות להשבחת הדירה, תוכלו להגיש השגה תוך 30 יום מקבלת השומה. לאחר מכן אפשר לבקש תיקון שומה, ולפי סעיף 85 לחוק, מנהל מיסוי מקרקעין רשאי לתקן שומה תוך 4 שנים מיום שנעשתה.

שימו לב, כאשר מדובר על מס שבח, גם טעות קטנה בחישוב עשויה להסתכם בסכום משמעותי. החזרי מס שבח תלויים בלוחות זמנים, ולכן אם שילמתם את המס בעת מכירת דירה, כדאי לבדוק את השומה בהקדם.

שימו לב, ניתן לקבל החזרי מס שבח על מגרש וגם על עסקאות שונות שבוצעו. במקרים כאלו מומלץ להיעזר בחברה מקצועית המומחית בתחום זה.

מתי משלמים מס שבח בעת מכירת דירה?

מכרתם דירה? יש להגיש הצהרה למיסוי מקרקעין ברשות המסים תוך 30 יום מיום המכירה, גם כשמבקשים פטור (למשל לדירה יחידה). אם יש מס לשלם, משלמים אותו תוך 60 יום מיום המכירה. כדי להפחית את מס השבח יש לצרף להצהרה הוכחות על ההוצאות המוכרות.

האם ניתן לקבל החזר על מס שבח ששולם?

בהחלט. אם בדקתם מתי משלמים מס שבח ושילמתם אותו בזמן ולא ידעתם כי אתם זכאים לפטור מתשלום המס, תוכלו להגיש בקשה להחזר מס. אם אתם מוצאים הוכחות על השבחת הדירה, כאלו שלא הצגתם לרשות המיסים, תוכלו לשלוח את ההוכחות ביחד עם הבקשה להחזר ולקבל את הפרשי הכספים בחזרה.

כמה מס צריך לשלם על מכירת הדירה?

מיד נסביר איך מחשבים מס שבח, תוכלו לבצע את החישוב באופן ידני כמו שנסביר אך תוכלו לפנות גם למחשבונים ייעודיים ברחבי הרשת לצורך החישוב.

נכון לשנת 2026, מס שבח ליחיד עומד על 25% מהשבח הריאלי שנצבר מ-1.1.2012. כדי להגיע לשבח הריאלי מנכים ממחיר המכירה את מחיר הקנייה המוצמד למדד ואת ההוצאות המוכרות.

כעת נסביר במילים פשוטות יותר. באופן טבעי, ככל שעוברות השנים, ערך של נכס עולה. אך לעיתים גם מחזיק הנכס גורם לערך של הנכס לעלות על ידי תחזוקתו והשבחתו.

לדוגמה, אם בעל הנכס משפץ את הנכס, הוא משביח אותו. את ההוצאות על ההשבחה ניתן לנכות מהרווח, וכך להקטין את המס שיש לשלם. ניתן לקזז את ההוצאות בתנאי שיש קבלות המוכיחות את התשלום. בנוסף, ניתן לצרף להוצאות גם הוצאות על מכירת הנכס כמו: תשלום עורך דין, אגרות, תיווך ועוד.

לפני שנת 2014 היה אפשר למכור דירת מגורים בפטור פעם בארבע שנים, גם למי שהיו לו כמה דירות. הרפורמה שנכנסה לתוקף ב-1.1.2014 ביטלה את הפטור הזה. היום מי שמוכר את דירתו היחידה פטור בדרך כלל, ומי שמחזיק יותר מדירה אחת משלם מס שבח, לעיתים בחישוב ליניארי מוטב.

איך מחשבים מס שבח כאשר קניית הדירה נעשתה לפני שנת 2014

אם קניתם דירת מגורים לפני שנת 2014, אין לכם פטור מלא (למשל כי יש לכם דירה נוספת), והדירה היא דירת מגורים מזכה, אפשר לבקש חישוב ליניארי מוטב: החלק היחסי של השבח שנצבר עד 31.12.2013 פטור, והחלק שמ-1.1.2014 ועד המכירה חייב ב-25%. מיד ניתן דוגמה.

אבי קנה דירה בשנת 2010, הדירה עלתה כמיליון ש"ח. בשנת 2018 הוא מכר את הדירה בסכום של 1.8 מיליון ש"ח. באותן שנים אבי שיפץ את הדירה, והוצאות השיפוץ והמכירה עמדו על 200,000 ש"ח. לכן הרווח אחרי הוצאות הוא 600,000 ש"ח. בחישוב הליניארי מחלקים את הרווח לפי תקופות הבעלות.

600,000 חלקי 8 שנים זה 75,000 ש"ח לשנה. החלק שנצבר עד סוף 2013 (כ-4 שנים) פטור, ואבי ישלם מס רק על החלק שנצבר מ-2014 ועד המכירה (כ-4 שנים), כלומר על כ-300,000 ש"ח. מס השבח: 25% מ-300,000, כלומר כ-75,000 ש"ח. (בחישוב האמיתי החלוקה נעשית לפי ימים והסכומים מוצמדים למדד.)

אם קניתם ומכרתם דירה שאינה פטורה לאחר שנת 2014, חישוב מס השבח פשוט יותר. סכום הרווח על המכירה פחות סכום ההוצאות של השתבחות הדירה (כמו הוצאות על שיפוצים והוצאות מכירה), סכום מס השבח הנדרש לתשלום יהיה 25% מסכום זה.

לדוגמה, ישראל קנה דירה ב- 2 מיליון ש"ח ב- 2018. ב- 2022 הוא מכר את הדירה ב- 3 מיליון. במהלך השנים האלו הוא שיפץ את הדירה והוצאות השיפוץ והמכירה עמדו על 300,000 ש"ח. הרווח על הדירה הוא מיליון. הסכום לאחר ניכוי ההוצאות הוא 700,000 ש"ח. ולכן 25% מ- 700,000 ש"ח הוא 175,000 ש"ח, לפני הצמדה למדד, שמקטינה את הסכום החייב. אם זו הייתה דירתו היחידה והתקיימו תנאי הפטור, ייתכן שלא היה משלם מס שבח כלל.

לסיכום, לפני שבודקים מתי משלמים מס שבח, בודקים האם ניתן לחסוך בתשלום המס!

עתידים למכור את הדירה ברווח? לפני תשלום מס השבח בדקו האם תוכלו לשלם פחות! תוכלו לפנות לאינדיגו פיננסים לבדיקה ראשונית ולהפניה לגורם המתאים. כבר מכרתם את הדירה ברווח ושילמתם מס שבח? בדקו אם השומה כללה את כל ההוצאות והפטורים.

הבדיקה חשובה כי יש לה מגבלת זמן: השגה תוך 30 יום מקבלת השומה, ובקשה לתיקון שומה תוך 4 שנים. כדאי לבדוק בהקדם.

לבדיקת זכאות להחזר בגין תשלום ביתר, ראו את המדריך המלא להחזר מס שבח.