שלושה מסלולי מיסוי להכנסה מהשכרת דירת מגורים: פטור עד 5,654 ש"ח לחודש (מוקפא 2024–2026), מס של 10% על ההכנסה ברוטו, או מס שולי עם ניכוי הוצאות. המדריך מסביר איך מחשבים פטור חלקי, מה כדאי ומתי.
מחשבון מס על שכר דירה למגורים – 2026
הקלידו את שכר הדירה החודשי ואת המשכורת שלכם, וקבלו השוואה בין מסלול הפטור למסלול 10%.
חלק פטור במסלול הפטור4,808 ₪
מס חודשי – מסלול הפטור338 ₪
מס חודשי – מסלול 10%650 ₪
המסלול הזול יותר עבורכםמסלול הפטור
תקרת הפטור ב-2026 היא 5,654 ₪ לחודש (מוקפאת עד 2027). מעל התקרה הפטור קטן בכל שקל, ונעלם בשכירות של 11,308 ₪. במסלול 10% משלמים 10% מכל שכר הדירה, בלי ניכוי הוצאות ובלי נקודות זיכוי, ומשלמים את המס תוך 30 יום מתום השנה. קיים גם מסלול רגיל לפי המדרגות עם ניכוי הוצאות ופחת, שלא נכלל כאן. אצל בני זוג נשואים הכנסות השכירות מצורפות. החישוב לבעלים אחד ולהמחשה בלבד.
מי שמשכיר דירת מגורים יכול לבחור, בכל שנת מס, אחד משלושה מסלולי מיסוי: מסלול הפטור, מסלול 10% או מסלול המס השולי. הבחירה הנכונה תלויה בגובה שכר הדירה, בהכנסות האחרות שלכם ובהוצאות על הדירה.
המדריך מסביר את שלושת המסלולים, כולל דוגמה מחושבת לפטור חלקי, ומה השתנה בשנים האחרונות.
מה השתנה ב-2025–2026
הקפאת תקרת הפטור: תקרת הפטור לשכר דירה למגורים עומדת על 5,654 ש"ח לחודש בשנים 2024, 2025 ו-2026. לפי חוק ההתייעלות הכלכלית (הקפאת עדכוני מס), הסכומים אינם מוצמדים למדד בשנים 2025–2027. המשמעות היא שהתקרה נשחקת ריאלית, ומשכירים שהעלו את שכר הדירה עלולים לעבור אותה.
דיווח על דירות להשקעה: בשנים האחרונות הועלו הצעות להרחיב את חובת הדיווח על הכנסות משכירות גם כשההכנסה פטורה ממס. לפני שמחליטים שאין צורך לדווח, כדאי לבדוק מול רשות המסים או מייצג מס מה חל עליכם בשנת המס הרלוונטית, במיוחד אם יש לכם יותר מדירה אחת.
ההחלטה באיזה מסלול לבחור צריכה להתבסס על תכנון מס פרטני לכל מקרה.
מסלול א': מסלול הפטור המלא (והחלקי)
זהו המסלול הנפוץ, ומתאים למי ששכר הדירה הכולל שלו מדירות מגורים נמוך יחסית.
התנאים העיקריים: הדירה משמשת את השוכר למגורים, וההכנסה אינה הכנסה מעסק.
תקרת הפטור לשנת 2026: 5,654 ש"ח לחודש.
פטור מלא: אם סך שכר הדירה החודשי מכל דירות המגורים שלכם (כולל חלקם של בן או בת הזוג והילדים הקטינים) אינו עולה על התקרה, ההכנסה פטורה ממס.
פטור חלקי: אם שכר הדירה עולה על התקרה אבל נמוך מכפל התקרה (11,308 ש"ח לחודש), הפטור קטן בשקל על כל שקל שחורג מהתקרה. על היתרה משלמים מס לפי המס השולי. מעל 11,308 ש"ח הפטור מתאפס.
דוגמה: שכר דירה של 7,000 ש"ח לחודש. החריגה מהתקרה היא 1,346 ש"ח (7,000 פחות 5,654). לכן הסכום הפטור הוא 4,308 ש"ח (5,654 פחות 1,346), והחלק החייב הוא 2,692 ש"ח לחודש, כלומר 32,304 ש"ח בשנה, שמצטרפים להכנסה החייבת לפי המס השולי.
מסלול ב': מסלול מס מופחת בשיעור 10%
במסלול זה משלמים מס קבוע של 10% על כל שכר הדירה, מהשקל הראשון. הוא מתאים בדרך כלל למי ששכר הדירה שלו גבוה מתקרת הפטור, ושהמס השולי שלו גבוה.
היתרונות: שיעור מס נמוך וקבוע, חישוב פשוט, ואין תלות בגובה ההכנסות האחרות.
מי שהכנסתו היחידה החייבת בדיווח היא שכר דירה במסלול זה עשוי להיות פטור מהגשת דוח שנתי, עד תקרה (בשנת 2025: 375,000 ש"ח לפי לוח העזר של רשות המסים). כדאי לבדוק את התנאים המדויקים לפני שמוותרים על הדוח.
החסרונות: במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות (תיקונים, ריבית על משכנתא או פחת), וגם לא לקזז הפסדים או לנצל נקודות זיכוי כנגד המס הזה. את המס משלמים בתוך 30 יום מתום שנת המס.
מסלול ג': מסלול המס השולי (דיווח מלא)
במסלול זה שכר הדירה מצטרף לשאר ההכנסות וממוסה לפי מדרגות מס ההכנסה הרגילות.
בדיקה חינמית
רוצים לבדוק זכאות?
השאירו פרטים ונבדוק אם המקרה שמתואר כאן רלוונטי אליכם.
המסלול עשוי להתאים במקרים הבאים, ויכול להיות חלק מתכנון מיסוי מקרקעין כולל:
כשיש הוצאות מימון (משכנתא) גבוהות.
כשהמס השולי נמוך (למשל, גמלאים עם הכנסה נמוכה).
כשהדירה נרכשה בסכום גבוה, כך שניכוי הפחת משמעותי.
טיפ של מקצוענים: המוקש הנסתר של ניכוי הפחת
במסלול המס השולי, ניכוי פחת מקטין את המס היום. אבל פחת שנוכה לאורך השנים מקטין את עלות הדירה בחישוב השבח בעת המכירה, ולכן עלול להגדיל את מס השבח בעתיד. זהו שיקול ארוך טווח שכדאי לקחת בחשבון.
החיסרון של מסלול זה הוא בעיקר הבירוקרטיה: צריך לשמור תיעוד של ההוצאות ולהגיש דוח שנתי מלא למס הכנסה. אם בחרתם במסלול שאינו מתאים ושילמתם מס ביתר, אפשר לבדוק בקשת החזר לשנים קודמות.
טבלת השוואה: שלושת מסלולי המיסוי (מעודכן ל-2026)
מאפיין
מסלול הפטור (מלא/חלקי)
מסלול 10%
מסלול מס שולי
תקרת הכנסה
עד 5,654 ש"ח לחודש (פטור מלא)
עד 11,308 ש"ח (פטור חלקי)
ללא תקרה
ללא תקרה
שיעור המס
0% עד התקרה
מס שולי על החלק החייב בפטור חלקי
10% קבוע על כל שכר הדירה
מס שולי (לפי מדרגות המס שלכם)
ניכוי הוצאות
לא רלוונטי בפטור מלא; בפטור חלקי – לבדוק מול מייצג מס
לא ניתן
ניתן (כולל ריבית משכנתא ופחת)
תשלום ודיווח
לבדוק את חובת הדיווח בשנת המס הרלוונטית
תשלום המס תוך 30 יום מתום שנת המס
הגשת דוח שנתי מלא
איך בוחרים את המסלול הנכון?
אין תשובה אחת נכונה. הבחירה תלויה בגובה שכר הדירה, בגיל המשכיר, בהכנסות האחרות, בהוצאות המימון ובהוצאות האחזקה.
כלל אצבע: עד 5,654 ש"ח לחודש – מסלול הפטור בדרך כלל עדיף. מעל 11,308 ש"ח, ובלי הוצאות גדולות – מסלול 10% מתאים לרוב למי שהמס השולי שלו 20% ומעלה. בטווח שבין שני הסכומים, ובכל מקרה של משכנתא גבוהה, כדאי לחשב את שלושת המסלולים.
טעות נפוצה: בחירה אוטומטית במסלול 10% בגלל הפשטות, בלי לבדוק אם מסלול המס השולי, שמאפשר לנכות את ריבית המשכנתא, היה חוסך יותר.
האם חובת דיווח חלה גם אם יש לי רק דירה אחת להשקעה (בנוסף לדירת המגורים שלי) והיא פטורה ממס?
חובות הדיווח על הכנסה משכירות תלויות בגובה ההכנסה, במסלול שבחרתם ובשאר ההכנסות שלכם, והן נמצאות בבחינה ובשינוי בשנים האחרונות. אם יש לכם דירה נוספת שאתם משכירים, כדאי לוודא מול רשות המסים או מייצג מס מה חל עליכם בשנת המס הרלוונטית.
מה קורה אם בחרתי במסלול מסוים, ואני רוצה לשנות אותו?
הבחירה במסלול נעשית לכל שנת מס בנפרד, כך שבשנה הבאה אפשר לבחור מסלול אחר. הבחירה נעשית בדוח השנתי או בתשלום המס במסלול 10%, ולכן חשוב להחליט לפני המועדים הקבועים.
האם הכנסה מהשכרת דירה למגורים חייבת בביטוח לאומי?
ככלל, הכנסה מהשכרת דירה שאינה הכנסה מעסק אינה חייבת בדמי ביטוח לאומי ומס בריאות. עם זאת יש מצבים חריגים, למשל כשההשכרה מתנהלת כעסק, ולכן כדאי לבדוק את המקרה הספציפי.
האם תקרת הפטור עלתה משמעותית בשנת 2026?
לא. לפי חוק ההתייעלות הכלכלית, התקרה אינה מתעדכנת בשנים 2025–2027. בשנת 2026 היא עומדת על 5,654 ש"ח לחודש, בדיוק כמו בשנים 2024 ו-2025.
