פריסת מס שבח

מס שבח הוא מס על הרווח במכירת נכס מקרקעין. ברוב המכירות שאינן פטורות, השבח הריאלי ממוסה בשיעור של 25% (על החלק שנצבר מ-2012). אבל למי שהמס השולי שלו נמוך, יש אפשרות להקטין את המס: פריסת השבח על פני כמה שנים, כך שיחושב לפי מדרגות מס ההכנסה שלו.

בעמוד זה נסביר מה היא פריסה, למי היא משתלמת ואיך מבקשים אותה.

מהי פריסת מס השבח ואיך היא מתבטאת ברשות המיסים?

לפי סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין, יחיד שמכר זכות במקרקעין רשאי לבקש שהשבח הריאלי ייחשב כאילו הופק בחלקים שנתיים שווים, על פני תקופה שמסתיימת בשנת המכירה. התקופה היא עד 4 שנות מס, או תקופת הבעלות אם היא קצרה יותר.

בכל אחת משנות הפריסה, החלק השנתי של השבח מצטרף להכנסה החייבת של המוכר באותה שנה, וממוסה לפי מדרגות מס ההכנסה, בהתחשב בנקודות הזיכוי שנותרו לו. כך, מי שהכנסתו נמוכה יכול לשלם על חלק מהשבח מס של 10% או 14%, במקום 25%.

פריסת מס שבח – מתי כדאי?

הפריסה משתלמת כשהמס השולי של המוכר בשנות הפריסה, אחרי צירוף חלק השבח, נמוך משיעור מס השבח. למשל, מי שהשבח הריאלי שלו 200,000 ש"ח ומחלק אותו ל-4 שנים, מוסיף 50,000 ש"ח לכל שנה. אם הכנסתו האחרת בכל שנה נמוכה, חלק ניכר מהסכום ימוסה במדרגות של 10%–20%.

הפריסה לא משתלמת למי שהכנסתו גבוהה גם כך, כי החלק השנתי של השבח ימוסה אצלו בשיעורים של 31% ומעלה. לכן כדאי לחשב את שתי החלופות לפני שמגישים את הבקשה.

פריסת המס מעל גיל 60

בני 60 ומעלה נהנים במיוחד מהפריסה, כי מגיל 60 מדרגות המס הנמוכות (החל מ-10%) חלות גם על הכנסה שאינה מיגיעה אישית. כך, גמלאי עם הכנסה נמוכה יכול לשלם על השבח מס נמוך משמעותית מ-25%. אם המכירה כבר בוצעה ושולם מס מלא, אפשר לבדוק החזר מס שבח.

פריסת המס מתחת לגיל 60

מתחת לגיל 60, הכנסה שאינה מיגיעה אישית ממוסה במדרגות שמתחילות מ-31%. לכן הפריסה משתלמת פחות, אבל היא עדיין יכולה להועיל למי שיש לו הכנסה מיגיעה אישית נמוכה, או מי שבשנות הפריסה לא עבד.

חשוב להבין קודם איך מחשבים מס שבח, ולבדוק אם המכירה בכלל זכאית לפטור, למשל פטור לדירת מגורים יחידה (בבעלות 18 חודשים לפחות, ועד תקרה של 5,008,000 ש"ח בשנים 2025–2027).

פריסת מס שבח לתושבי חוץ

הפריסה לפי חוק מיסוי מקרקעין מיועדת לתושבי ישראל. לפי מקורות מקצועיים, תושב חוץ עשוי לבקש פריסה דרך מס הכנסה לפי סעיף 91(ה) לפקודה, ויש לבחון גם את אמנת המס בין ישראל למדינת התושבות. הבנת מדרגות מס שבח חשובה לתכנון.

פריסת מס שבח לנכים

אין בחוק מסלול פריסה מיוחד לנכים, אבל כמו אצל בני 60, מי שהכנסתו נמוכה בגלל נכות עשוי להרוויח מהפריסה. בנוסף, מי שזכאי לפטור לפי סעיף 9(5) על הכנסתו מיגיעה אישית, עשוי ליהנות מהקלות נוספות. כדאי לבדוק את המקרה מול מייצג מס. במס רכישה יש הקלות מיוחדות לנכים ולעיוורים.

פריסת מס שבח ליורשים

יורש שמוכר נכס שקיבל בירושה נכנס לנעלי המוריש לעניין יום הרכישה ושווי הרכישה. לפי מקורות מקצועיים, מי שקיבל את הנכס בירושה או במתנה יכול לכלול בתקופת הפריסה גם את התקופה שבה הנכס היה בבעלות המוריש או נותן המתנה, עד 4 שנים.

במכירת נכס שהתקבל בירושה כדאי לבדוק גם את כללי מס ריבוי דירות ואת הפטורים לדירה שהתקבלה בירושה.

בקשה לפריסת מס השבח – איך מגישים בפועל?

תנאים עיקריים לבקשה:

• המוכר הוא יחיד תושב ישראל (חברות אינן זכאיות).
• המוכר הגיש דוחות שנתיים למס הכנסה על שנות המס שבתקופת הפריסה, למעט שנים שהמועד להגשת הדוח עליהן טרם חלף.

הבקשה מוגשת למשרד מיסוי מקרקעין יחד עם הצהרת המכירה, או אחרי השומה. מומלץ לצרף את חישוב הפריסה ואת הדוחות השנתיים הרלוונטיים.

טופס 7003 – טופס פריסת מס שבח: איך ממלאים את הטופס בצורה נכונה?

טופס 7003 הוא בקשה לחישוב מס שבח בפריסה לכמה שנים, והוא מצורף להצהרה על מכירת זכות במקרקעין. בטופס מציינים את שנות הפריסה המבוקשות ואת ההכנסה החייבת בכל אחת מהן.

כדי למלא אותו נכון צריך לדעת את השבח הריאלי, את תקופת הבעלות ואת ההכנסות בכל שנת פריסה. טעות בהכנסות או בבחירת השנים עלולה לשנות את תוצאת החישוב.

האם אפשר להתחיל את התהליך לבד?

אפשר להגיש בקשה לבד, אבל החישוב דורש השוואה בין חלופות ובדיקה של ההכנסות בכל שנה. חברת אינדיגו פיננסים יכולה לבצע בדיקה ראשונית של המקרה שלכם ולהפנות אתכם לגורם המתאים. לפני שיוצאים לדרך, כדאי להכיר את השלבים במדריך לקבלת החזר מס שבח.

פריסת מס שבח – שאלות ותשובות

מהי מטרת מס שבח?

מס שבח מוטל על הרווח מעליית ערך של זכות במקרקעין. הוא מחושב לפי ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מותרות והתאמה לאינפלציה (השבח הריאלי).

כיצד משפיע גילו של בעל הנכס על חלוקת מס שבח?

מגיל 60, מדרגות המס הנמוכות חלות גם על הכנסה שאינה מיגיעה אישית, ולכן פריסת מס שבח משתלמת יותר לבני 60 ומעלה עם הכנסה נמוכה. מתחת לגיל 60 הפריסה משתלמת בעיקר למי שהכנסתו מיגיעה אישית נמוכה.

אילו שיקולים מיוחדים קיימים לתושבי חוץ לגבי מס שבח?

תושב חוץ חייב במס שבח על מקרקעין בישראל. הוא אינו זכאי לפריסה לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולפי מקורות מקצועיים ייתכן שיוכל לבקש פריסה דרך מס הכנסה. כדאי לבדוק גם את אמנת המס, כדי למנוע כפל מס.