מדרגות מס שבח

הכל על מדרגות מס שבח

מס שבח הוא מס על הרווח (השבח) במכירת זכות במקרקעין בישראל, למשל דירה. הוא חל כשהדירה נמכרת במחיר גבוה ממחיר הרכישה, אחרי הצמדה למדד וניכוי הוצאות.

המס מחושב על ההפרש בלבד, אחרי ניכוי הוצאות מוכרות. למשל: הוצאות השבחה (שיפוץ), שכר טרחת עורכי דין, עמלות תיווך, מס רכישה ואגרות.

קיימים גם מצבים, בהם המוכר יהיה פטור מתשלום של מס שבח.

בנוסף, במכירת דירת מגורים מזכה שאינה פטורה במלואה, ניתן ליהנות מחישוב ליניארי מוטב, שבו המס מחושב רק על החלק היחסי של הרווח שנצמח מ-1.1.2014 ועד יום מכירת הדירה.

הפרטים מורכבים ומפורטים במיוחד, לכן הכנו לכם את המאמר הבא, העוסק בנושא מדרגות מס שבח, כך שתוכלו לקבל תמונה קצת יותר ברורה על הנושא.

מדרגות מס שבח ומקורן

למרות השם, מס שבח ליחיד אינו מחושב לפי מדרגות הכנסה כמו מס הכנסה. השבח מחולק לפי תקופות ההחזקה בנכס, ולכל תקופה חל שיעור מס שנקבע בחוק. על החלק מהשבח הריאלי שנצמח מ-1.1.2012 ואילך השיעור ליחיד הוא 25%. על תקופות מוקדמות יותר חלים שיעורים אחרים.

בשנת 2014 שונו כללי הפטור לדירות מגורים, והפטור הישן שהיה בתוקף עד אז אינו חל עוד על מכירות חדשות.

כיום, מי שמוכר דירת מגורים מזכה שהיא הדירה היחידה שלו פטור ממס שבח, בתנאי שהדירה בבעלותו 18 חודשים לפחות מהיום שהייתה לדירת מגורים, ושלא מכר דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים שקדמו למכירה. הפטור חל עד תקרת שווי של 5,008,000 ש"ח (סכום המוקפא בשנים 2025–2027). במכירה בשווי גבוה יותר, החלק היחסי שמעל התקרה חייב במס.

בבסיס החישוב: השבח הוא ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות. החלק האינפלציוני (עליית המדד) מנוטרל, והמס חל על השבח הריאלי.

מה קורה אם הדירה נרכשה למשל, בשנת 2009, והמוכר אינו זכאי לפטור מלא (למשל, כי יש בבעלותו דירה נוספת)? בדירת מגורים מזכה אפשר ליהנות מחישוב ליניארי מוטב: השבח מחולק באופן שווה לפי משך ההחזקה.

החלק שנצמח עד 31.12.2013 פטור ממס, והחלק שנצמח מ-1.1.2014 ועד יום המכירה ממוסה ב-25%. החישוב הליניארי המוטב לא בוטל ונשאר בתוקף גם ב-2026.

איך מחשבים מס שבח? לדוגמה: אם רכשתם דירה בינואר 2009, כאמור, ב-1,000,000 שקלים. מכרתם בינואר 2019 ב-2,000,000.

מתוכם הצלחתם לקזז כהוצאות 100,000. נשאר רווח נקי של 900,000. אותם מחלקים לפי 10 שנות ההחזקה, כך שכל שנה שווה 90,000.

5 מתוך 10 השנים (ינואר 2014 עד ינואר 2019) חייבות במס, כלומר 450,000 ש"ח מהשבח. המס: 25% מ-450,000, כ-112,500 שקלים (חישוב מקורב, בלי הצמדה למדד. בפועל, ניכוי האינפלציה מקטין את השבח החייב).

מתי משלמים מס שבח? את העסקה מדווחים לרשות המסים, ואת המס משלמים תוך 60 יום מיום המכירה (בדרך כלל יום חתימת החוזה). בתנאים מסוימים אפשר לדחות את התשלום, למשל כשהמוכר עדיין לא קיבל חלק משמעותי מהתמורה ולא מסר את החזקה בנכס.

חשוב לשלם בזמן: איחור גורר הפרשי הצמדה, ריבית וקנסות.

קיזוז הוצאות

חישוב מדרגות מס שבח מבוצע לאחר קיזוז הוצאות. כמובן לא כל הוצאה אפשר לקזז, אך הוצאות רבות כן.

כשאפשר לנכות הוצאות, סכום מס השבח קטן, מכיוון שהוא מחושב על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, לאחר ניכוי ההוצאות.

סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מכיר בהוצאות שהוצאו לרכישת הנכס, להשבחתו ולמכירתו (הרשימה מופיעה בהמשך).

חשוב לדעת כי, אם כל השבח התקזז עם ההוצאות (למשל, השקעתם בשיפוץ חצי מיליון שקל, וזה היה גם ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה), לא צריך לבקש פטור ממס שבח בגלל עילה ספציפית.

כמובן, חשוב שתשמרו את כל הקבלות המוכיחות הוצאות, כדי שתוכלו להוכיח למס שבח שהן אכן היו:

• הוצאות השבחה (שיפוצים)
• אגרות ששילמתם בקשר לרכישת הנכס
• דמי תיווך ברכישה ובמכירה
• שכר טרחה של עורך דין
• שכר טרחה של שמאי מקרקעין ושכר טרחה של מודד מוסמך.
• הוצאות ריבית ריאלית על הלוואה שלקחתם לצורך רכישה או השבחה של הנכס (למשל משכנתא), בתנאים שנקבעו בחוק
• תשלומים ששולמו בתור היטלי השבחה על הנכס
• הוצאות על הליכי השגה, ערר וערעור (כמו בהליכי השגה על שומת היטל השבחה של הנכס)

מה לא נחשב כהוצאות לצורך חישוב מדרגות מס שבח?

• הוצאות שהוכרו לצורך מס הכנסה
• הוצאות שוטפות לצורך תחזוקת הנכס: מים, ארנונה, חשמל ועוד.

אם התברר שלא ניכיתם הוצאות מוכרות או שלא ניצלתם פטור, אפשר לבקש תיקון שומה. לפי חוק מיסוי מקרקעין, תיקון שומה אפשרי תוך 4 שנים מיום השומה.

מי זכאי ומי אינו זכאי לפטור?

יש אפשרות לקבל פטור מתשלום על פי מדרגות מס שבח. התנאי הראשון הוא מכירה של דירת מגורים מזכה.

כלומר, דירה שהבנייה שלה הושלמה, שבבעלות יחיד (ולא חברה), ושיותר ממחצית שטחה שימש למגורים בארבע השנים שקדמו למכירה, או ב-80 אחוזים מהתקופה שעליה מחושב מס השבח.

כלומר, אם הדירה שימשה כחנות בשנים שלפני המכירה, היא לא נחשבת דירת מגורים מזכה.

אך אם הדירה שימשה למגורים, בשמונה מתוך 10 השנים שלפני המכירה, גם אם בשנתיים שלפני המכירה היא שימשה כחנות, הווי אומר- 80 אחוזים מהזמן היא שימשה למגורים, ולכן הדירה עומדת בתנאי דירת מגורים מזכה.

הפטור הנפוץ ביותר הוא מכירת דירת מגורים מזכה שהיא הדירה היחידה של המוכר, בתנאי 18 החודשים ועד תקרת השווי שתוארו למעלה.

מי שקנה דירה חדשה לפני שמכר את הישנה ייחשב כבעל דירה יחידה אם מכר את הישנה תוך 24 חודשים מרכישת החדשה. זה רלוונטי, למשל, לקשישים העוברים לדיור מוגן או למשפחות שמשפרות דיור.

קיימים פטורים נוספים, למשל בתנאים מסוימים בקבלת דירה בירושה, במתנה, בתמ"א 38, ועוד.

אינדיגו פיננסים – בדיקה ראשונית והכוונה בסוגיות מס שבח

באינדיגו פיננסים נבצע עבורכם בדיקה ראשונית: האם ייתכן שמגיע לכם פטור, אילו הוצאות אפשר לנכות והאם כדאי לבקש תיקון שומה, ונפנה אתכם לגורם המתאים להמשך הטיפול.

גם אם כבר שילמתם מס שבח, ייתכן שאפשר לבקש תיקון שומה והחזר, אם יש הוצאות או פטורים שלא נלקחו בחשבון.

תשאלו, מה זה מס שבח? זהו החלק של המדינה ברווח ממכירת הנכס. השאלה היא אם הוא חושב נכון, ואם נוצלו כל הפטורים וההוצאות.

הפטורים למוכרי דירות מוגדרים ומותנים, ואנחנו נשמח לעזור לכם לבדוק אם אתם עומדים בהם.

אנו פועלים מאז 2003 בתחום החזרי מס לשכירים, ואלפי לקוחות בכל שנה מקבלים בזכותנו כספים אבודים בחזרה.

אנו עובדים במקצועיות ובמסירות, ובודקים כל תיק לגופו.

אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר לבדיקה.

לאחר בדיקת המדרגות הרלוונטיות לעסקה שלכם, אפשר לבדוק זכאות להחזר בפועל דרך המדריך המלא להחזר מס שבח.