מדד תשומות בנייה

מדד תשומות הבנייה למגורים הוא מדד שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדי חודש. הוא משקף את השינוי במחירי התשומות של בניית דירות: חומרי בנייה, שכר עבודה, ציוד והובלה.

ברכישת דירה מקבלן (דירה "על הנייר"), החוזה כולל בדרך כלל סעיף הצמדה של התשלומים למדד הזה. הסיבה: בין החתימה למסירה עוברות לרוב כמה שנים, ובמהלכן עלויות הבנייה עשויות להשתנות.

ההצמדה חלה על כל תשלום בנפרד: משווים את המדד הבסיסי שנקבע בחוזה למדד הידוע ביום התשלום. אם המדד עלה ב-5% עד מועד תשלום מסוים, החלק המוצמד של אותו תשלום יגדל ב-5%.

כשהבנייה נמשכת זמן רב והמדד עולה, הסכומים יכולים להצטבר. לכן כדאי לבדוק את סעיף ההצמדה כבר לפני החתימה, ולתכנן את המימון בהתאם.

ההבנה של תנאי הרכישה חשובה גם לעניין המס: מס רכישה בקנייה, מס שבח במכירה עתידית, ובנסיבות מסוימות גם החזר מס.

בעסקה של דירה מקבלן כדאי להיעזר בעורך דין מקרקעין, ובשאלות מס גם ברואה חשבון.

כמה מס אתם צריכים לשלם ומה צריך לדעת על מדד תשומות בנייה?

מה קבע תיקון 2022 לחוק המכר (דירות)? בשנת 2022 תוקן חוק המכר (דירות), והוגבלה ההצמדה למדד תשומות הבנייה בחוזים שחל עליהם התיקון:

• אפשר להצמיד למדד רק עד 40% ממחיר הדירה.
• התשלום ששולם בחתימת החוזה אינו מוצמד.
• אי אפשר להצמיד את המחיר למדד אחרי מועד המסירה שנקבע בחוזה, גם אם הדירה נמסרה באיחור.

בחוזים ישנים יותר, או בחוזים שהתיקון לא חל עליהם, התנאים נקבעים לפי החוזה. כדאי לבדוק עם עורך הדין איזה הסדר חל על החוזה שלכם.

דוגמה מחושבת: דירה במחיר 2,000,000 ₪. בחתימה שולמו 400,000 ₪ (לא מוצמדים). נניח שהחלק המוצמד הוא 40% מהמחיר, כלומר 800,000 ₪, ושהמדד עלה בממוצע ב-5% עד מועדי התשלומים. תוספת ההצמדה תהיה כ-40,000 ₪ (5% מ-800,000). אם כל היתרה (1,600,000 ₪) הייתה מוצמדת, התוספת הייתה כ-80,000 ₪.

מס רכישה: מס הרכישה מחושב לפי שווי הדירה במועד הרכישה. בשנת 2026, בדירה יחידה אין מס רכישה על השווי שעד 1,978,745 ₪, ומעליו המס מדורג (3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪ ו-10% מעל). הסכומים מוקפאים בשנים 2025–2027. בדירה נוספת השיעור הוא 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל. פרטים על מס רכישה דירה ראשונה במדריך נפרד.

מס שבח: כשמוכרים את הדירה בעתיד, ייתכן שיחול מס שבח, מס על הרווח במכירת מקרקעין בישראל. דירת מגורים יחידה עשויה להיות פטורה, בתנאים ועד תקרת שווי של 5,008,000 ₪.

שימו לב: תשלומי ההצמדה ששילמתם לקבלן הם חלק ממחיר הרכישה. שמרו את כל הקבלות, כי הן עשויות להיות רלוונטיות לחישוב השבח במכירה עתידית.

תבררו האם אתם זכאים להחזר מס ותקבלו מידע על מדד תשומות בנייה

יש מצבים שבהם אפשר לבקש החזר של חלק ממס הרכישה, למשל בהחזר מס רכישה על קרקע או במכירת דירה קודמת בתוך התקופה שקבע החוק אחרי רכישת דירה חלופית.

בדירה חלופית, מי שמוכר את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה עשוי לשלם מס רכישה לפי המדרגות של דירה יחידה, או לקבל החזר של ההפרש אם שילם בתחילה כבעל דירה נוספת. ברכישה מקבלן נקבעו כללים מיוחדים למועד. מידע נוסף על החזר מס רכישה מרוכז במדריך נפרד.

הבקשה מוגשת לרשות המסים (מיסוי מקרקעין), בצירוף המסמכים על העסקאות.

אנחנו באינדיגו יכולים לבדוק אם מגיע לכם החזר מס הכנסה ולהגיש את הבקשה בשמכם. בנושא החזר מס רכישה נבצע בדיקה ראשונית ונפנה אתכם לגורם המתאים.

שאלות נפוצות

מה זה מדד תשומות הבנייה?

מדד שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדי חודש, ומשקף את השינוי בעלויות הבנייה למגורים. בחוזים לרכישת דירה מקבלן מצמידים אליו בדרך כלל חלק מהתשלומים שעדיין לא שולמו.

על איזה חלק מהמחיר חלה ההצמדה?

בחוזים שחל עליהם תיקון 2022 לחוק המכר (דירות), אפשר להצמיד רק עד 40% ממחיר הדירה, והתשלום בחתימת החוזה אינו מוצמד. ההצמדה מחושבת על כל תשלום לפי המדד ביום התשלום, ולא אחרי מועד המסירה שבחוזה.

מה זה מס שבח?

מס על הרווח (השבח) במכירת מקרקעין בישראל. ליחיד, החלק מהשבח הריאלי שנצמח מ-2012 ואילך ממוסה ב-25%. מכירת דירת מגורים יחידה עשויה להיות פטורה, בתנאים ועד תקרה של 5,008,000 ₪ (מוקפאת עד 2027).