כמו בעוד סוגים של מיסים, גם על רכישת נכס ניתן לקבל החזר מס רכישה. בדרך כלל מיסים מחושבים באופן יחסי מתוך ערך מסוים, ומאחר ובתחום הנדל"ן ערכי הנכסים, המכירות והרכישות הם הגבוהים ביותר, כך גם המיסים בתחום.
זו הסיבה שעל כל מי שרכש זכות מקרקעין בזמן האחרון לבדוק האם הוא זכאי להחזרים. גובה ההחזר יכול להגיע לאלפי שקלים ומאוד משתלם להכיר את הנושא.
מה זה מס רכישה והאם מגיע לכם החזר?
מס רכישה הוא מס המשולם למדינה על רכישת "זכות במקרקעין". רבים מתבלבלים ולא מבינים מדוע יש לשלם על רכישה. הרי כידוע לכם, מיסים בדרך כלל משלמים על הכנסות או על רווחים (כמו משכורת או זכייה בלוטו) ולא על השקעות כמו בקניית נכס.
אז למה זה טוב?
מס רכישה הוא כלי של המדינה לעשות "סדר" בביקוש בשוק הנדל"ן ולהשפיע על מחירי הדיור. חשבו על זה: אם לא היו מיסים על קניית דירה, משקיעים בעלי הון היו קונים יותר דירות, הביקוש היה עולה, וכך גם המחירים – מה שהיה מקשה על האוכלוסייה הכללית ועל זוגות צעירים להגיע לדירה משלהם.
זו בדיוק הסיבה שיש הבדל משמעותי בין מדרגות מס רכישה לדירה יחידה (למגורים) לבין מדרגות מס רכישה לדירה שנייה (להשקעה). המדינה מעודדת רכישת דירה למגורים באמצעות פטורים והקלות, ומנסה למתן את המשקיעים באמצעות מיסוי גבוה יותר.
מהי "זכות במקרקעין"?
הכוונה היא לזכות בעלות או חכירה (לתקופה של 25 שנה לפחות) על נכסים כמו דירת מגורים, חנות, משרד, מגרש ועוד. עצם הקנייה מחייבת בתשלום מס.
מה ההבדל בין מס רכישה לבין מס שבח?
בתחום הנדל"ן חשוב להבדיל בין שני המיסים העיקריים:
- מס רכישה: מוטל על הקונה בעת רכישת הנכס. הוא מחושב בצורה מדורגת (מדרגות מס) מתוך שווי העסקה כולה.
- מס שבח: מוטל על המוכר בעת מכירת הנכס. זהו מס רווח הון (בדרך כלל 25%) המחושב רק על ה"שבח" – כלומר, על הרווח שנוצר בין מחיר הקנייה למחיר המכירה, בקיזוז הוצאות מותרות. מי שרוצה להבין את הנושא לעומק מוזמן לקרוא גם על מהו מס שבח ואיך הוא מחושב.
אם קניתם דירה ומכרתם דירה במקביל, תצטרכו להתנהל מול שני המיסים, מאחר וכל עסקה נחשבת כאירוע מס נפרד.
מדרגות מס רכישה מעודכנות לשנת 2026 – רכישת דירה יחידה
נכון לשנת 2026, החישוב מתבצע על פי מדרגות המתעדכנות מדי שנה (ובמקרים מסוימים מוקפאות בהתאם להחלטות שר האוצר). לדירה יחידה המדרגות נמוכות משמעותית כדי להקל על הרוכשים:
| שיעור המס | שווי הנכס (בשקלים חדשים) |
| 0% (פטור מלא) | על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ |
| 3.5% | על חלק השווי שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪ |
| 5% | על חלק השווי שבין 2,347,040 ₪ ל-6,055,070 ₪ |
| 8% | על חלק השווי שבין 6,055,070 ₪ ל-20,183,565 ₪ |
| 10% | על חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪ |
*הסכומים כפופים לשינויי מדד ועדכונים שנתיים של רשות המיסים.
ומה לגבי דירה שנייה (משקיעים)?
כאשר רוכשים דירה נוספת (שאינה יחידה), המס מתחיל משיעור גבוה הרבה יותר – 8% מהשקל הראשון (עד סכום של כ-6 מיליון ש"ח), ולאחר מכן עולה ל-10%.
החזר מס רכישה ל"משפרי דיור"
משפרי דיור הם אנשים שקונים דירה חדשה, אך טרם מכרו את דירתם הישנה. בפועל, לתקופת ביניים מסוימת, יש ברשותם שתי דירות.
במצב זה, המדינה מאפשרת לכם לשלם מס רכישה לפי מדרגות של "דירה יחידה" (הנמוכות), בתנאי שתמכרו את הדירה הישנה בתוך פרק זמן קבוע בחוק.
עדכון לשנת 2026:
בעבר התקופה עמדה על 18 חודשים, אך בעקבות רפורמות אחרונות (החל מיוני 2025), התקופה למכירת הדירה הישנה חזרה לעמוד על 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה (בכפוף לשינויי חקיקה והוראות שעה עקב המצב הביטחוני). חשוב מאוד לוודא את התאריך המדויק בעת העסקה מול עו"ד.
אם לא תמכרו בזמן, תחוייבו רטרואקטיבית במס הגבוה של דירה להשקעה – בתוספת ריבית והצמדה. מצד שני, אם שילמתם מס מלא ומכרתם את הדירה בזמן – אתם זכאים להחזר מס רכישה שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים.
מי עוד זכאי להקלות ופטורים?
מלבד משפרי דיור, החוק קובע הקלות משמעותיות לאוכלוסיות ספציפיות, שלעיתים מזכות במס מופחת של 0.5% בלבד. כדאי לבדוק האם אתם עונים על אחת ההגדרות:
- נכים: עיוורים, נכי צה"ל, נפגעי פעולות איבה, או בעלי נכות רפואית לצמיתות בשיעור המזכה (לרוב 100% או 90% משוקלל). ניתן לקבל הטבה זו פעמיים בחיי הנכה.
- עולים חדשים: הקלה משמעותית ברכישת דירה או עסק, בתוקף מיום העלייה ועד 7 שנים לאחריה. מידע מורחב על מכלול ההטבות מרוכז בהחזר מס לעולים חדשים.
- בני משפחות שכולות: הורים שכולים ואלמנות/אלמני צה"ל.
- דירה במתנה: קבלת דירה מקרוב משפחה (ללא תמורה) מחויבת בדרך כלל רק ב-1/3 מגובה מס הרכישה הרגיל.
למידע נוסף: החזר מס רכישה – ילד נכה.
איך משלמים ומתי?
את מס הרכישה יש לשלם תוך 60 יום מיום חתימת החוזה (יום העסקה). איחור בתשלום גורר קנסות וריביות.
דרכי התשלום כוללות:
- שובר תשלום בבנק הדואר (ניתן להנפיק ברקוד).
- תשלום מקוון באתר רשות המיסים (באשראי או העברה בנקאית).
- באמצעות המייצג (עורך הדין) במערכת המקושרת למיסוי מקרקעין.
במקרים מסוימים, ניתן להגיש בקשה למנהל מיסוי מקרקעין לפריסת התשלומים (בתוספת ריבית והצמדה).
הגשת בקשת החזר מס רכישה
אם שילמתם מס רכישה מלא (כמשקיעים) ואז מכרתם את הדירה הישנה (כמשפרי דיור), או אם התברר בדיעבד שמגיעה לכם הקלה (כגון אחוזי נכות שהוכרו רטרואקטיבית), הכסף מגיע לכם בחזרה.
שימו לב, ניתן להגיש גם בקשת החזר מס רכישה במכירת דירה שניה, וכן לבחון זכאות להחזר מס רכישה על קרקע במקרים הרלוונטיים.
לסיכום, מגישים בקשה להחזרי מס רק עם מומחים!
מאחר ומדובר על סכומים גבוהים במיוחד ובירוקרטיה מורכבת מול רשות המיסים, מומלץ לא לבצע את הגשת הבקשה באופן עצמאי. טעות קטנה בחישוב או בהגדרת הזכאות יכולה לעלות לכם באובדן החזר של אלפי שקלים.
ההבנה והניסיון של חברות מתמחות מבטיחים שהבקשה תהיה מדויקת, ושניצול זכויותיכם יהיה מקסימלי. חברת אינדיגו פיננסים היא חברה ותיקה בתחום החזרי המס. אם גם אתם רוצים לוודא שקיבלתם כל שקל שמגיע לכם, פנו אלינו עוד היום לבדיקת זכאות.
שאלות נפוצות על מס רכישה
האם יש הבדל בין מס רכישה לדירה יחידה לבין דירה שנייה?
כן, הבדל עצום. בדירה יחידה קיים פטור ממס עד שווי של כ-1,978,745 ₪ (נכון ל-2026), והמדרגות עולות בהדרגה. בדירה שנייה (להשקעה), המס מתחיל מ-8% כבר מהשקל הראשון.
כמה זמן יש למשפרי דיור למכור את הדירה הישנה?
נכון לשנת 2026, הזמן העומד לרשותכם הוא 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה (חזר מ-18 חודשים). בתקופה זו עליכם למכור את הדירה הישנה כדי להיחשב כבעלי דירה יחידה ולקבל את הטבת המס/ההחזר.
איך ניתן לבקש החזר מס רכישה?
יש להגיש בקשה לתיקון שומה במשרדי מיסוי מקרקעין, בצירוף אסמכתאות (כגון חוזה מכירת הדירה הישנה, אישורי נכות, או דפי חשבון המעידים על התשלום). מומלץ להיעזר באיש מקצוע כדי לזרז את התהליך.
