אם יש בבעלותכם דירה או מספר דירות שאתם משכירים, או שאתם מתעתדים לרכוש דירה להשקעה, עליכם לזכור שכל הכנסה מהשכרת דירה למגורים חייבת במס. תכנון נכון, היכרות עם מסלולי המס הקיימים וגם מידע לגבי פטור ממס בעקבות הכנסה מהשכרת דירה למגורים יסייעו לכם למטב את ההכנסות כראוי. קראו בנושא של פטור ממס על השכרת דירה ממש כאן:
תשלום מס על הכנסות מהשכרת דירות
תשלום מס הכנסה מהשכרת דירה למגורים מבוצע דרך בחירה באחד משלושה מסלולי תשלום המס:
- מסלול של פטור ממס (חלקי או מלא)
- מסלול חיוב מופחת בשיעור 10%
- חיוב בהתאם למדרגות מס.
מיד נפרט על כל אחד מהמסלולים ובדגש כמובן על סוגיית פטור ממס הכנסה מהשכרת דירה למגורים, אך נדגיש שתכנון יעיל ומקצועי מביא בחשבון פרמטרים נוספים בנכסים וחבויות המס הקיימות לכם, כך שייתכן שתשלמו מס כלשהו עבור השכרת הדירה וכנגדו ייווצר פטור ממס במקום אחר, או שתשלמו את המס הקיים ותקבלו בהמשך הדרך החזר מס.
מסלול פטור ממס על השכרת דירה
כאן מרוכזים רוב משכירי הדירות והמשקיעים. לכולם דירה אחת ששכר הדירה ממנה מגיע עד 5,070 ₪ (נכון לשנת 2021 – התקרה מתעדכנת מידי שנה) וברשותם הצהרה על כך שהדירה מיועדת למגורים בלבד, היא אכן מושכרת לגורם פרטי בלבד ואיננה רשומה בשום ספרי עסק כלשהם.
תקרת ההכנסות משכירות מכילה את הכנסות השכירות של בני משפחה נוספים כמו בני זוג וילדים עד לגיל 18, כך שמסלול פטור ממס הכנסה מהשכרת דירה למגורים מתקבל במידת הצורך גם באופן חלקי.
אם למשל סכום ההכנסה החודשית עובר את התקרה בסך 5,070 שקלים אך איננו עובר סכום תקרתי נוסף של 10,140 ₪, הפטור יחושב לפי הנוסחה הבאה:
לוקחים את ההכנסה החודשית שהתקבלה משכר הדירה ומפחיתים ממנה את סכום תקרת הפטור. ההפרש שנוצר נחשב כעודף. כעת יופחת הסכום העודף מסך תקרת הפטור. ההפרש שנוצר הוא הסכום הפטור ממס.
כעת לוקחים את סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה ומפחיתים את סכום הפטור שקיבלנו. ההפרש שנוצר הפעם הוא סכום תשלום המס.
נמחיש זאת דרך הדוגמה הבאה
אדון לוי משכיר את דירתו ב-6,000 ₪ לחודש. סכום זה אמנם גבוה מתקרת הפטור (5,070) אך נמוך מתקרת הכפל (10,140) ולכן יתקבל פטור חלקי שכך נוכל לחשב אותו:
סכום ההכנסה משכ"ד פחות תקרת המס (עוגלה מטעמי נוחות) = 1000 ₪.
תקרת הפטור כתוצאה מהחריגה מופחתת, כך שהפטור יורד לכדי 4,000 ₪. לפיכך תשלום המס הוא על הפרש בין השכ"ד המלא לפטור בגובה 4,000 ₪ = 2,000 ₪. זהו הסכום שחייב במס.
כעת ניקח את סכום ההכנסה החייבת במס (2,000 ₪), שחל עליה שיעור מס שולי מהמשכיר ובה מדרגת המס הראשונה היא 30%, למעט משכירים שמלאו להם 65 שנים והם ישלמו על פי מדרגת מס ראשונה של 10%.
ניתנת למשכיר הזכות לנכות כנגד הסכום החייב במס כל הוצאה שוטפת שהוצאה לגבי הדירה: תיקונים ששילם לאורך שנת המס, שכר טרחת עורך דין שערך את חוזה השכירות, פחת בשיעור 2% מעלות רכישת המושכר וזאת ללא העלות על הקרקע (נציין שאם דירה זו תימכר ותחויב במס שבח, ינוכה ממנה הפחת שאפשר היה לדרוש כנגד סכום ההכנסה הפטורה).
הסדרת "פטור חלקי" ממס הכנסה בהשכרת דירה למגורים מבוצעת על ידי פתיחת תיק במס הכנסה המיועד לדיווח שוטף ומסודר כחוק.
מסלול חיוב מופחת בשיעור 10% (לא חל פטור ממס)
מי שמשכיר את דירתו בסכום שעולה על התקרה הכפולה, כלומר שכירות שמגיעה ליותר מ-10,140 שקלים, לא יוכל לקבל פטור ממס על השכרת דירה למגורים ולפיכך כל הסכום החודשי שקיבל ימוסה כחוק.
כאן האפשרות היא לשלם מס מופחת של 10%, כל עוד מדובר בדירה המשמשת למגורים בישראל ושההכנסה ממנה לא נחשבת כהכנסה מעסק.
מסלול זה להבדיל מהקודם, לא מאפשר ניכוי הוצאות שנוגעות לדירה כמו שיפוצים או שכר טרחה ובמקרה הזה גם לא פחת. אמנם הוצאותיו של המשכיר במסלול הזה לא מוכרות, אבל הוא עדיין משלם מס נמוך ביותר, כך שההטבה מוצלחת בפני עצמה.
יש לשלם את 10% המס מיד עם סיום שנת המס (תוך 20 ימים מסיום השנה לכל המאוחר) ולבצע זאת על ידי טופס בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה. אם ההכנסה השנתית משכר הדירה שעבורה שולמו 10% במס לא עוברת את רף הסכום של 340 ₪, תהיו פטורים מהגשת דוח שנתי למס הכנסה.
חיוב בהתאם למדרגות מס
תשלום המס עבור הכנסה מהשכרת דירת מגורים הפעם הוא על פי המס השולי שנוצר למשכיר, ביחס למכלול הכנסותיו. רגע, מה זה אומר בעצם? הזכרנו שמדרגת המס הראשונה היא 30% ולכן כל עוד לא מלאו למשכירים 65 שנים לפחות, הם יידרשו לשלם אותם.
מסלול זה מאפשר להכיר בהוצאות שמתייחסות למושכר. אם דירה זו תימכר, ינוכה מתוך סכום הרכישה הפחת שהמשכיר דרש כך שתשלום מס השבח יופחת בפועל.
היתרונות והחסרונות של פטור ממס – הכנסה מהשכרת דירה למגורים
אם נסכם, ישנה רק דרך אחת שבה תוכלו לקבל פטור ממס על השכרת דירה והיא כאשר עלות ההשכרה החודשית איננה עולה על סכום של 5,070 ₪.
לעומת זאת, קיימות שתי דרכים לשלם מס חלקי: האחת היא להשכיר דירה עד לסכום של 10,140 והשנייה היא לשלם מס "אחיד" בגובה 10%, כך שהוא עשוי להיות נמוך ומקל מזה שהייתם אמורים לשלם בפועל תחת בחירה במסלול מיסוי אחר.
יש שיאמרו שמיסוי על הכנסה משכר דירה הוא מהלך שמעוות את מערכת המס. הרי רווחים בבורסה חייבים במס, השכר מעבודה חייב במס וכאן קיימת דרך לקבל פטור ממס באופן שמתעדף בצורה מובהקת את משקיעי הנדל"ן.
בנוסף, נטען כלפי השיטה שהיא מכילה פרצות רבות. הרי השכרה של שתי יחידות דיור בסכום של 2,500 ₪ כל אחת לא אמורה ליצור בפועל פטור, אך המשכיר יכול פשוט שלא לדווח ואין גורם שיבדוק זאת.
בנוסף, דירות למגורים מושכרות למשרדים מקצועיים פעמים רבים, דבר שלא מדווח כנכס עסקי אלא כדירה למגורים שבפועל משלמת מס מופחת.
עליכם לדעת שמדובר כמובן בעבירה ובשנים האחרונות מייצרים במס הכנסה מנגנונים שיטתיים רבים כדי לאתר כל דירה שלא דווחה כחוק ולקנוס את בעליה בסכומים אסטרונומיים.
תנאי המיסוי גם לא מתייחסים למצבים שבהם המשכיר גם שוכר בעצמו דירה אחרת כך שהוא משתמש בדמי השכירות המתקבלים לכך ומפסיד מהם סכום החייב במס.
ויחד עם זאת, אדם שמשכיר את דירתו ונערך נכון לחבות המיסים השנתית הכוללת, צפוי לייעל את התשלום ולהקטין אותו היכן שניתן. אחת הדרכים הנוספות לקבל פטור ממס הכנסה מהשכרת דירה למגורים תהיה על ידי תשלום המס הקיים ובדיקת זכאות להחזר מס, שעשויה להחזיר אליכם את מה שכבר שולם.
אנו באינדיגו פיננסים נשמח להעניק לכם ליווי וייעוץ בתכנון וחישוב המס, לעזור לכם לבחור במסלול המתאים כמשכירים ולדאוג שתשלמו הכי פחות, או אפילו ליהנות מפטור מלא.
הקראת המאמר לבעלי מוגבלויות:
