מס שבח דירה על דירה ראשונה: התנאים והמלכודות

אתם עומדים בפני הרגע המרגש והמלחיץ ביותר בחיים הפיננסיים שלכם: רכישת דירה ראשונה. זהו מסע מפרך של חיסכון, חיפושים, ולקיחת משכנתא שתלווה אתכם שנים רבות. בין כל החישובים וההוצאות, אתם שומעים שוב ושוב את המושג המאיים "מס שבח", ושאלה אחת לא מפסיקה להדהד: "כמה מס שבח נצטרך לשלם על הדירה הראשונה שלנו?".

אז בואו נעצור לרגע, ניקח נשימה עמוקה ונשים את הדברים על השולחן. יש לנו חדשות מצוינות עבורכם: כרוכשי דירה ראשונה, אתם לא משלמים מס שבח. אפילו לא שקל אחד.

הבלבול סביב נושא זה הוא אחת הטעויות הנפוצות ביותר בקרב רוכשי דירות, והוא נובע מאי-הבנה של ההבדל המהותי בין שני סוגי מיסים שונים לחלוטין החלים על עסקאות נדל"ן בישראל. הבנת ההבדל הזה לא רק תסיר מכם דאגה מיותרת, אלא גם תמקד אתכם במס היחיד שכן רלוונטי עבורכם, ותאפשר לכם לחסוך עשרות אלפי שקלים.

הכלל החשוב ביותר: המוכר משלם מס שבח, הקונה משלם מס רכישה

כדי להבין את הנושא אחת ולתמיד, חובה להכיר את שני השחקנים המרכזיים בעולם מיסוי המקרקעין:

• מס שבח: זהו מס על הרווח של המוכר. הוא נועד למסות את התעשרותו של אדם ממכירת נכס מקרקעין. המדינה ממסה את המוכר על השבח (הרווח) שנוצר לו מהרגע שקנה את הנכס ועד הרגע שמכר אותו. אם המוכר לא הרוויח בעסקה (או אפילו הפסיד), הוא לא ישלם מס שבח. מס זה אינו רלוונטי כלל עבורכם כקונים.
• מס רכישה: זהו מס על עצם פעולת הרכישה, והוא חל על הקונה. זהו מס עסקאות קלאסי, הנגבה על ידי המדינה מעצם העברת הבעלות. המס מחושב כאחוז משווי הדירה שאתם רוכשים, ללא כל קשר לשאלה האם המוכר הרוויח או הפסיד בעסקה.

טבלת השוואה: מס שבח מול מס רכישה

מס רכישה לדירה ראשונה: המס שאתם כן צריכים להכיר (וההטבה הגדולה)

עכשיו, כשהסרנו את מס השבח מהדרך, אפשר להתמקד במס היחיד שאתם, כרוכשי דירה ראשונה, צריכים לתכנן בתקציב שלכם: מס רכישה. וכאן שוב מגיעות חדשות טובות. המדינה מעוניינת לעודד זוגות צעירים וחסרי דיור לרכוש דירה, ולכן היא מעניקה להם הטבת מס משמעותית ביותר, הבאה לידי ביטוי במדרגות מס רכישה מופחתות.

מדרגות המס פועלות כך שעל כל "שכבה" במחיר הדירה משלמים אחוז מס שונה. ההטבה לדירה ראשונה היא שהמדרגה הראשונה, עד לסכום גבוה למדי, פטורה לחלוטין ממס.

כך נראות מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה (נכון לשנת 2024, הסכומים מתעדכנים מעת לעת):

• על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪: 0% (פטור מלא)
• על חלק השווי שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪: 3.5%
• על חלק השווי שבין 2,347,040 ₪ ל-6,055,070 ₪: 5%

כדי להמחיש את גודל ההטבה, נשווה את המס שתשלמו על דירה בשווי 2.2 מיליון שקלים:

• חישוב לדירה יחידה:
  • על 1,978,745 ₪ הראשונים: 0 ₪
  • על היתרה (221,255 ₪) * 3.5%: 7,744 ₪
  • סה"כ מס רכישה: 7,744 ש"ח.
•  
• חישוב לדירה נוספת (למשקיע):
  • אין פטור. המדרגה הראשונה היא 8%.
  • 2,200,000 ₪ * 8%: 176,000 ₪
  • סה"כ מס רכישה: 176,000 ש"ח.

ההטבה לרוכשי דירה ראשונה חוסכת לכם במקרה זה 168,256 שקלים.

מהי "דירה יחידה"? התנאים והמלכודות שחובה להכיר

כדי ליהנות מההטבה, עליכם לעמוד בהגדרה של רוכשי "דירה יחידה". ההגדרה הבסיסית היא שלא הייתה בבעלותכם דירה או חלק מדירה (מעל שליש) בישראל. אך ישנם מקרים מורכבים:

• בעלות על חלק מדירה: אם ירשתם בעבר 50% מדירת הוריכם, אינכם נחשבים עוד כרוכשי דירה יחידה.
• דירה בבעלות בן/בת הזוג: אתם נבחנים כתא משפחתי. אם לאחד מכם יש דירה מלפני הנישואין, הרכישה המשותפת לא תיחשב כרכישת דירה יחידה. חשוב לבחון אפשרויות תכנון מס במסגרת הסכם ממון.
• "משפרי דיור": אם אתם מוכרים דירה קיימת כדי לקנות חדשה, תוכלו ליהנות מההטבה אם תמכרו את דירתכם הישנה תוך 18 חודשים. ומה קורה אם לא מוכרים בזמן? במקרה כזה, רשות המסים תבטל רטרואקטיבית את ההטבה. אתם תחויבו לשלם את מס הרכישה לפי המדרגות הגבוהות של "דירה נוספת", בתוספת מלאה של הצמדה וריבית. מדובר בקנס שיכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים.

אזהרה מיוחדת: המלכודת ברכישה דרך "קבוצת רכישה"

עבור צעירים רבים, קבוצת רכישה נראית כמו דרך אטרקטיבית להוזיל עלויות. אך מבחינת מס רכישה, מדובר במלכודת שרבים לא מודעים אליה. בניגוד לרוכש רגיל, חבר בקבוצת רכישה אינו רוכש "דירה", אלא רוכש חלק יחסי בקרקע. לכן, חישוב המס שונה ומורכב יותר:

1. שלב א' – רכישת הקרקע: בשלב הראשון, תשלמו מס רכישה על החלק היחסי שלכם בקרקע, לפי מדרגות מס רכישה של "נכס אחר" (שאינו דירת מגורים), שהן גבוהות יותר ומתחילות מ-6%.
2. שלב ב' – קבלת הדירה: לאחר שהדירה תיבנה ותירשם כיחידה נפרדת, תבוצע "התאמה" של המס, אך הבסיס לחישוב שונה והתהליך מורכב.

בשורה התחתונה, מס הרכישה בקבוצת רכישה כמעט תמיד גבוה יותר ממס הרכישה שהייתם משלמים ברכישת אותה דירה מקבלן, והוא אינו נהנה מהפטור הגדול במדרגה הראשונה.

אזהרה חשובה: מה קורה אם מקבלים דירה ראשונה במתנה?

תרחיש נפוץ נוסף הוא קבלת הדירה הראשונה במתנה מהורים. העברה כזו אכן פטורה ממס. אך כאן טמונה מלכודת מסוכנת: החוק קובע "תקופות צינון" לפני שתוכלו למכור את הדירה הזו בפטור של "דירה יחידה".

• אם תגורו בדירה באופן קבוע, תצטרכו להמתין שלוש שנים לפני המכירה.
• אם לא תגורו בדירה, תצטרכו להמתין ארבע שנים לפני המכירה.

מכירת הדירה לפני תום תקופות אלו תגרור חיוב במס שבח מלא. חובה להכיר כלל זה.

הטבות נוספות במס רכישה

מעבר למדרגות המס המופחתות, קיימות הטבות משמעותיות אף יותר לאוכלוסיות ספציפיות. למשל, עולים חדשים זכאים לשיעור מס רכישה מופחת של 0.5% על חלק משמעותי משווי הדירה. באופן דומה, נכים עשויים להיות זכאים להקלות נוספות.

אז מה השורה התחתונה?

המסע לרכישת דירה ראשונה רצוף במונחים לא מוכרים. החדשות הטובות הן שאתם יכולים למחוק את "מס שבח" מרשימת הדאגות. המשימה שלכם היא להתמקד במס הרכישה, להבין את גובה ההטבה, ולוודא שאתם עומדים בכל התנאים.

חברת אינדיגו פיננסים כאן כדי לעשות לכם סדר. אנו נחשב עבורכם את חבות המס המדויקת ונוודא שאתם ממצים את כל ההטבות. צרו קשר עוד היום ותנו לנו לדאוג למספרים, כדי שאתם תוכלו להתרגש מהבית החדש.