מדריך פיננסי לנוטלי משכנתא על דירת מגורים שנפתח נגדם תיק הוצאה לפועל

מדריך פיננסי לנוטלי משכנתא

אחד התרחישים המטרידים ביותר בקרב נוטלי משכנתאות הוא פיגור בהחזרים שמוביל את הבנק לפתוח נגדם תיק הוצאה לפועל למימוש המשכנתא. האם יש דרך לטפל בנושא מבלי לאבד את הדירה, או לפחות למכור אותה במחיר הוגן? במדריך: מתי הבנק רשאי לפתוח תיק, אילו זכויות עומדות לכם ומה עושים בכל שלב.

המידע במאמר הוא כללי. כל מקרה תלוי בחוזה המשכנתא ובנסיבות, ולכן חשוב להתייעץ עם עורך דין. מי שעומד בתנאי הזכאות יכול לפנות ללשכה לסיוע משפטי במשרד המשפטים.

"הבית" תמיד זוכה

יוקר המחיה מביא לקשיים רבים במשקי הבית, וזה עשוי להתבטא גם בפיגור בהחזרי המשכנתא. אך משכנתא איננה ככל הלוואה אחרת: היא שעבוד רשום על הדירה, שמאפשר למלווה (הבנק) לממש את הדירה אם ההלוואה לא נפרעת לפי התנאים.

לכן, ברגע שחתמתם על משכנתא, לבנק יש זכות רשומה על הנכס. עם זאת, החוק מגביל את הבנק כשמדובר בדירת מגורים ונותן ללווים כמה הגנות חשובות, שנפרט בהמשך.

פתרונות פיננסיים לאיחור בהחזר המשכנתא

אובדן הדירה לבנק פירושו שתישארו בחובות עתק וללא קורת גג. כמובן שחשוב לעשות הכל כדי להימנע ממצב כזה, כמו להיערך כראוי מבחינה פיננסית להלוואת המשכנתא, לבצע תוכנית ותכנון פיננסי יעילים לטווח הרחוק וליצור תמהיל משכנתא שיאפשר לכם לעמוד בתנאי ההחזר לאורך השנים.

אם נקלעתם לקושי בתשלום, פנו לבנק מוקדם ככל האפשר, עוד לפני שנוצר פיגור גדול. בררו אילו אפשרויות מתאימות לכם: הארכת תקופת ההלוואה, דחיית תשלומים, מחזור המשכנתא או מעבר למסלול אחר. בקשו כל הסדר בכתב.

יועץ משכנתאות או יועץ פיננסי יכול לעזור לבנות תקציב ולבחון את ההצעות של הבנק. אם ברור שלא תוכלו לעמוד בהחזרים לאורך זמן, אפשר לבחון מכירה של הנכס ופירעון החוב, עוד לפני שנפתח תיק הוצאה לפועל.

מכירת הדירה בעצמכם, לפני שהבנק ימכור אותה

מכירה עצמית חשובה יותר ממה שנהוג לחשוב. במכירה דרך כונס נכסים, המטרה היא לפרוע את החוב לבנק, והמכירה עשויה להיעשות במחיר נמוך מזה שהייתם משיגים במכירה רגילה. בנוסף, הוצאות הכינוס ושכר הטרחה מתווספים לחוב.

אם התמורה לא מכסה את כל החוב, היתרה נשארת עליכם, בתוספת ריבית והצמדה. מכירה עצמית במחיר שוק מגדילה את הסיכוי שהתמורה תכסה את החוב לבנק, ושתישאר לכם יתרה. (קראו עוד בנושא: "החזר מס משכנתא".)

זכויות נוטלי משכנתא על דירת מגורים שנפתח נגדה תיק הוצאה לפועל

אם אתם נוטלי משכנתא על דירת מגורים שנפתח נגדם תיק הוצאה לפועל, בכל זאת עומדות לכם כמה וכמה זכויות:

• אם יש לכם טענות נגד הבנק או נגד החוב, אפשר להגיש התנגדות או בקשה מתאימה, ולבקש לעכב את הליכי המימוש עד לבירור הטענות. ההחלטה בידי הרשם או בית המשפט.
• אחרי מינוי כונס נכסים, פירעון מלוא החוב שבתיק בתוך 90 ימים מהמינוי מביא לעיכוב הליכי המימוש. אם פרעתם בתוך 90 הימים רק מחצית מהחוב, הרשם רשאי לעכב את ההליכים אם שוכנע שתוכלו לפרוע את המחצית השנייה בתוך שישה חודשים.
• אתם רשאים לבקש לעיין בהערכת השמאי שהוגשה בתיק, ולהציג חוות דעת שמאית משלכם אם אתם סבורים שהמחיר נמוך משווי השוק.
• אתם זכאים לקבל הודעות על ההליכים בתיק ולהגיש התנגדות להצעות המכר, למשל אם המחיר נראה לכם נמוך.

מועד המכירה של דירת מגורים שנפתח לה תיק בהוצאה לפועל

כנוטלי משכנתא על דירת מגורים שנפתח נגדה תיק הוצאה לפועל, אתם רשאים לבקש מרשם ההוצאה לפועל לאפשר לכם למכור את הדירה בעצמכם. אם הרשם השתכנע שמלוא החוב ייפרע מתמורת המכירה, הוא מעכב את הליכי המימוש למשך 90 ימים, כדי לאפשר לכם למכור.

המכירה טעונה אישור של רשם ההוצאה לפועל. לכן, אם אתם מתכננים למכור בעצמכם, הגישו את הבקשה בהקדם ובכתב, ואם כבר מונה כונס נכסים, העבירו לו העתק. שמרו אישור על מסירת כל מסמך.

יש ליידע כל רוכש פוטנציאלי שהנכס משועבד ושמתנהל לגביו תיק. התמורה ממכירה מאושרת משמשת קודם לפירעון החוב לבנק, ורק היתרה מועברת אליכם.

זכרו שגם במכירה עצמית יש הוצאות: שכר טרחת עורך דין, תיווך, היטלים, ולעתים גם מס שבח (אם הדירה אינה פטורה). חשבו מראש כמה יישאר לכם אחרי פירעון החוב, ותכננו את פתרון המגורים הבא.

למי כדאי לפנות כשמתקשים לעמוד בהחזרים?

אם חלק מהמשכנתא שלכם הוא הלוואת זכאות של משרד הבינוי והשיכון, בררו מול המשרד ומול הבנק אם קיימים הסדרים מיוחדים ללווים שמתקשים בהחזרים.

בתקופות משבר (כמו בתקופת הקורונה ובמלחמה) הבנקים אפשרו לעתים דחיית תשלומים. ההסדרים האלה משתנים, ולכן כדאי לשאול את הבנק מה מוצע כיום.

יחד עם זאת, פיגור של חודש אחד לא מוביל מיד להוצאה לפועל. בדירת מגורים, הבנק רשאי להגיש בקשה למימוש המשכנתא רק אם חלפו שישה חודשים מהמועד שבו היה צריך לפרוע את החוב. בהלוואה בתשלומים, המימוש מתבסס בדרך כלל רק על החוב שבפיגור ולא על מלוא יתרת ההלוואה, למעט חריגים, למשל כשיש לחייב ולבן משפחה שגר איתו דירה אחרת שיכולה לשמש למגורים.

אם בתקופה הזו הסדרתם את הפיגור, הבנק לא יוכל לבקש מימוש בגינו. לכן ששת החודשים האלה הם הזמן לפעול: לפנות לבנק, לגייס כסף או להתחיל במכירה מסודרת.

קיבלתם אזהרה מהוצאה לפועל? כך תפעלו:

• ביצוע התשלום בתוך פרק הזמן שנכלל בהודעת האזהרה
• הגשת התנגדות לביצוע המשכנתא, אם לא התקיימו התנאים למימוש (למשל לא חלפו שישה חודשים, או שהחוב שנתבע אינו נכון).
• הגשת טענת "פרעתי" ככל שהחוב שבגינו נפתח לכם תיק הוצאה לפועל כבר שולם (כמובן בכפוף להוכחת התשלום מצידכם).
• אם אתם מבינים שאתם לא צפויים להמשיך לעמוד בהחזרים משום שנקלעתם לתקופה כללית קשה, ייתכן וזהו הזמן להתייעץ עם יועץ פיננסי מתאים ולשקול להוציא את הדירה למכירה בהקדם.

אם כבר מונה כונס נכסים לדירה שלכם:

• בדקו אם תוכלו לפרוע את כל החוב שבתיק, או לפחות מחציתו, בתוך 90 ימים ממינוי הכונס, ואת היתרה בתוך שישה חודשים. כך אפשר לבקש עיכוב של הליכי המימוש.
• אם אינכם מיוצגים, בדקו זכאות לסיוע מהלשכה לסיוע משפטי, ובקשו מהרשם להשהות את ההליך עד שיהיה לכם ייצוג.
• בדקו עם עורך דין מה קובע חוזה המשכנתא לגבי סידור חלופי ופינוי, ואילו הגנות חלות עליכם לפי החוק.
• אפשר לערער לבית המשפט על החלטת רשם ההוצאה לפועל למכור את הדירה, למשל אם לא ניתנה לכם הזדמנות להשמיע את טענותיכם. יש מועדים קצרים להגשת ערעור, ולכן פעלו מהר.

אל תחכו שיהיה מאוחר מידי

אם אתם נוטלי משכנתא על דירת מגורים שנפתח נגדם תיק הוצאה לפועל, חשוב שתפעלו במהירות ותשקלו את כל האפשרויות שמתאימות למקרה.

זכרו שגם בקשות או ערעורים לא בהכרח עוצרים את תהליך מכירת הדירה ולכן עליכם לבחון את הצורך להגיש בקשה לעיכוב הליכים, ככל שאין באפשרותכם להסדיר את המצב בטווח הזמנים הנראה לעין. מצב פיננסי דומה עשוי להתעורר גם אצל נושים במקרה של חדלות פירעון, ומידע מורחב על כך תמצאו במדריך שלנו מדריך פיננסי לנושה בפשיטת רגל.

אינדיגו פיננסים היא חברה המתמחה בהחזרי מס ופתרונות פיננסיים. אם אתם במצוקת תשלומים, נוכל לבדוק אם מגיע לכם החזר מס על השנים 2020–2025, ואם אפשר למשוך חיסכון בפטור ממס, כדי להגדיל את הכסף הזמין לכם. לייצוג בהליך ההוצאה לפועל עצמו פנו לעורך דין.