מיסים על שכר דירה

לאחרונה ניתן לשים לב לכך שמחירי השכירות עלו משמעותית. יחד עם זאת, חשוב לשים לב לתעריפים עבור דייר חדש, לעומת דייר ותיק, כמו גם דיירים חדשים שחותמים על חוזה חדש לחלוטין ושונה מקודמו של הדיירים הקודמים.

לרוב, שכר דירה שעולה עבור שוכר נוכחי לא עולה בצורה משמעותית כי אם מדובר על שוכר איכותי, בעלי הדירה מעוניינים שיישארו ולא יעזבו אל דירה אחרת.

לצד שיקולי השוק, למשכירים חשוב להבין איך ממוסה ההכנסה משכר דירה, כי המסלול שבוחרים משפיע ישירות על התשואה נטו. הנה מה שצריך לדעת על הנושא.

מיסים על שכר דירה – מאיפה מתחילים?

שוק הנדל"ן הוא אמנם השקעה בטוחה ונחשבת, אך הוא דינמי מאוד ותזזיתי וחשוב להיות מעודכנים בכל הסעיפים המשתנים בו, ובכלל, כדאי להיות מלווים באנשי מקצוע ומידע מהימן בנושא מיסוי הכנסות משכר דירה למגורים בישראל. כיום, בעלי דירות מקבלים הטבות מס משמעותיות על הכנסה משכר דירה, כפי שמפורט גם במאמר שלנו על דמי שכירות פטורים ממס.

במקרים רבים בעלי דירות להשכרה למגורים משלמים מס מופחת, או לא משלמים מס כלל, בהשוואה למס על הכנסה מעבודה או על רווחים בבורסה. זאת בזכות פטור עד תקרה ומסלול מס מופחת של 10%.

ההטבות האלה חלות על השכרת דירת מגורים למגורים בלבד. השכרה של נכס מסחרי, משרד או חנות ממוסה לפי כללים אחרים.

מיסים על שכר דירה – איך זה בא לידי ביטוי?

אם רכשתם דירה שנייה לצורך השכרה, דעו כי היא חייבת במס רכישה של 8% על שווי של עד 6,055,070 ש"ח ו-10% מעל (שיעורים אלה חלים על עסקאות עד 31.12.2026, אלא אם יוארכו). זו עלות משמעותית שכדאי להכניס לחישוב התשואה מראש.

כאשר מדובר על חישוב מס הכנסה ומיסים יש לבעלי הדירות כמה אפשרויות:

• פטור מלא או חלקי – שכר דירה למגורים פטור ממס עד 5,654 ₪ בחודש (2024–2026, מוקפא עד 2027). התקרה חלה על סך שכר הדירה מכל הדירות שמושכרות למגורים.
• שיעור מס קבוע של 10 אחוזים מההכנסה ברוטו, ללא ניכוי הוצאות וללא פחת.
• מסלול רגיל לפי מדרגות המס, עם ניכוי הוצאות ופחת.

כששכר הדירה עולה על התקרה, הפטור קטן בשקל על כל שקל של חריגה, והוא מתאפס בשכר דירה של 11,308 ₪ בחודש. החלק שאינו פטור חייב במס לפי המדרגות.

דוגמה: דירה מושכרת ב-7,000 ₪ בחודש. החריגה מהתקרה היא 1,346 ₪, ולכן הפטור יורד ל-4,308 ₪ (5,654 פחות 1,346), ו-2,692 ₪ בחודש חייבים במס לפי שיעור המס השולי של המשכיר. במסלול 10% המס יהיה 700 ₪ בחודש על כל הסכום. במסלול הרגיל ממוסה כל שכר הדירה, אבל אפשר לנכות הוצאות ופחת. איזה מסלול משתלם תלוי בהכנסות האחרות של המשכיר ובהוצאות על הדירה.

מסלול ה-10% מתאים בדרך כלל למי שהכנסתו משכירות גבוהה מהתקרה ושהמס השולי שלו גבוה. המסלול הרגיל עשוי להשתלם למי שהכנסתו הכוללת נמוכה, ובמיוחד למי שמלאו לו 60, שעליו חלות המדרגות הרגילות החל מ-10% גם על הכנסה משכירות. במסלול הרגיל אפשר גם לנכות פחת, אבל פחת שנדרש מקטין את יתרת המחיר המקורי לצורך מס שבח במכירה. מי ששילם יותר מדי מס במסלול שאינו מתאים לו יכול לבדוק אפשרות להחזר מס בגבולות הזמן שבחוק.

האם יש אכיפה גבוהה של מיסים על שכר דירה

רשות המסים מקבלת מידע על דירות מושכרות ממקורות שונים, ולכן מי שחייב במס על שכר דירה ולא דיווח עלול להידרש לשלם אותו בדיעבד בתוספת הפרשים וקנסות. לכן חשוב לבחור מסלול נכון ולדווח במועד, ולהיעזר באנשי מקצוע בכל הקשור למיסוי נדל"ן, בין אם החזר מס רכישה או כל תהליך אחר הקשור אל רשויות המס.

לא מעט בעלי נכסים שיש להם יותר מנכס אחד עלולים למצוא עצמם בבירוקרטיה סבוכה.

מידע נוסף על התהליך מול רשות המיסים והחזר מס תמצאו במדריך הייעודי שלנו.

חברת אינדיגו היא חברה המתמחה בהחזרי מס ופתרונות פיננסיים, כולל החזר מס לשכירים.

לחברה צוות מקצועי בליווי מייצג מס מורשה (46983) ומומחים בתחומי הביטוח והמשכנתאות, ניסיון של למעלה מ-20 שנה, שירות אדיב וסבלני ומקצועיות ברמה גבוהה.

מיסים על שכר דירה – שאלות נפוצות

כיצד השפיעה המגמה במחירי השכירות על שוכרים קיימים לעומת שוכרים חדשים?

זה לא סוד, מחירי השכירות עלו משמעותית אך ההשפעה היא מאוד אינדיבידואלית. דייר קיים יכול להתמודד עם העלאה בשכר כאשר זו אינה מוגזמת. יחד עם זאת, שוכר חדש עלול שלא לדעת איך להתמודד עם דמי שכירות שהם גבוהים מלכתחילה.

מה יתרונות המס למשכירי הדירות בהכנסות משכירות?

על השכרת דירת מגורים למגורים חל פטור עד 5,654 ₪ בחודש (2026), ומעליו אפשר לבחור במסלול של 10% מההכנסה ברוטו. לכן משכיר של דירה אחת בשכר דירה ממוצע משלם לרוב מס נמוך או לא משלם מס כלל, בהשוואה למס על הכנסה מעבודה.

מהם מסלולי המס הזמינים למשכירים מבחינת הכנסה משכירות, ואיך זה עובד?

בעלי דירה יכולים לבחור בין שלושה מסלולים שהם למעשה פטורים באופן מלא, או באופן חלקי ממס על שכירות, מס קבוע של 10 אחוזים שלא מאפשר ניכוי הוצאות ומיסוי על בסיס של מדרגות מס ההכנסה האישיות של המשכירים. בחירת המסלול תלויה בנסיבות, בגובה דמי השכירות, בהוצאות על הדירה, בהכנסות האחרות ובגיל המשכיר. כדאי לבדוק את הכדאיות מראש, לפני שמתחילים לדווח במסלול מסוים.

למה יש חוסר רצון לשנות את מדיניות המס הנוכחית במדינה על הכנסות משכירות, למרות מה שקורה בשוק הנדל"ן והדיור?

תמיד ישנו חשש שהשינוי של הטבות המס על הכנסה משכירות יכול להביא לעלייה מסיבית בדמי השכירות. בעלי הדירות שמתמודדים עם הכנסה נמוכה בנטו עלולים להעלות את דמי השכירות על מנת לשמור על תשואה גבוהה. ההשפעה הזאת היא מרכזית על שוק הנדל"ן בשכירות ובפרט על כל נושא הפטור וההטבות במס.