מתי ניתן לבקש החזר מס רכישה: מכירת הדירה הקודמת תוך 24 חודשים, הקלה לנכה, קרקע עם היתר בנייה ותיקון שומה. כולל מדרגות 2026, דוגמה מחושבת ומועדים.
החזר מס רכישה הוא כסף שרשות המסים מחזירה למי ששילם יותר מס רכישה ממה שנדרש בסוף. זה קורה בעיקר בשלושה מצבים: מכרתם את הדירה הקודמת בזמן אחרי שקניתם דירה חדשה, התברר שאתם זכאים להקלה (למשל לנכה), או שנפלה טעות בשומה. כדי לקבל את ההחזר צריך לבקש אותו, והוא לא מגיע אוטומטית.
. המדרגות והתקופות בעמוד נבדקו מול נוסח החוק והתקנות ומול כל-זכות.
בקצרה
משפרי דיור: קניתם דירה חדשה ומכרתם את הקודמת תוך 24 חודשים (ברכישה מקבלן: תוך 12 חודשים מהמסירה)? המס מחושב לפי מדרגות דירה יחידה, וההפרש ניתן להחזר.
דירה יחידה ב-2026: אין מס רכישה על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪. המדרגות מוקפאות עד ינואר 2028.
נכים ובני משפחות שכולות: מס מופחת של 0.5% לפי תקנה 11, לא יותר מפעמיים.
קרקע: קיבלתם היתר לבניית דירת מגורים תוך 24 חודשים מהרכישה? ניתן לבקש החזר של שישית מהמס ששולם.
מועדים: השגה תוך 30 יום מקבלת השומה, ובקשה לתיקון שומה (טופס 7085) תוך 4 שנים מיום השומה.
מה זה מס רכישה והאם מגיע לכם החזר?
מס רכישה הוא מס שהקונה משלם למדינה על רכישת "זכות במקרקעין". הכוונה לבעלות, או לחכירה לתקופה של יותר מ-25 שנים, בדירה, בבית, בחנות, במשרד או במגרש.
המס מחושב לפי שווי העסקה ולפי סוג הנכס. מי שקונה דירת מגורים יחידה משלם לפי מדרגות נמוכות, ולעיתים לא משלם בכלל. מי שקונה דירה נוספת משלם מהשקל הראשון. המדינה משתמשת בהבדל הזה כדי לעודד קנייה למגורים ולמתן ביקוש של משקיעים.
מגיע לכם החזר כשהמס ששילמתם גבוה מהמס הסופי שחל עליכם לפי החוק. ברוב המקרים אלה המצבים:
שילמתם לפי מדרגות דירה נוספת, ואחר כך מכרתם את הדירה הקודמת בתוך התקופה שבחוק.
אתם עומדים בתנאי הקלה (נכות, עלייה, קרקע שקיבלה היתר בנייה) ולא ביקשתם אותה בזמן העסקה.
נפלה טעות בשומה: בשווי, בסיווג הנכס או בפרטי הרוכשים.
נשארה לכם יתרת זכות במערכת של מיסוי מקרקעין, למשל אחרי תשלום כפול.
מה ההבדל בין מס רכישה לבין מס שבח?
מס רכישה: הקונה משלם אותו בעת הרכישה. הוא מחושב במדרגות מתוך שווי העסקה כולה.
מס שבח: המוכר משלם אותו בעת המכירה. השיעור הוא 25% על השבח הריאלי, כלומר על הרווח בין מחיר הקנייה למחיר המכירה אחרי ניכוי הוצאות מותרות.
אם קניתם ומכרתם דירה באותה תקופה, אלה שני אירועי מס נפרדים, ולכל אחד מהם שומה משלו. גם בקשת ההחזר נבדקת בנפרד לכל שומה.
מדרגות מס רכישה מעודכנות לשנת 2026 – רכישת דירה יחידה
לפי חוק ההתייעלות הכלכלית, סכומי המדרגות לא מתעדכנים בשנים 2025–2027. לכן ב-2026 חלות אותן מדרגות שבתוקף מ-16.1.2024, והעדכון הבא צפוי בינואר 2028.
חלק השווי
שיעור המס
מס מקסימלי במדרגה
עד 1,978,745 ₪
0%
0 ₪
1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪
3.5%
12,890 ₪
2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪
5%
185,402 ₪
6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪
8%
1,130,280 ₪
מעל 20,183,565 ₪
10%
—
דירה נוספת: בעסקאות עד 31.12.2026 המס הוא 8% על השווי עד 6,055,070 ₪ ו-10% על היתרה. מ-1.1.2027 עשוי לחול מדרג אחר, אם התקופה לא תוארך. הסבר מלא על כל מדרגה נמצא בעמוד מס רכישה על דירה ראשונה, ואת המס על עסקה מסוימת אפשר לחשב במחשבון מס רכישה.
החזר מס רכישה ל"משפרי דיור"
משפרי דיור קונים דירה חדשה לפני שמכרו את הישנה. לתקופה מסוימת יש להם שתי דירות. החוק מאפשר להם לשלם מס לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שימכרו את הדירה הקודמת בזמן:
הכלל: מכירת הדירה הקודמת תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה.
רכישה מקבלן: מכירה תוך 12 חודשים ממועד המסירה לפי החוזה. אם המסירה התעכבה מסיבות שאינן בשליטתכם, הספירה מתחילה ממועד המסירה בפועל.
רכישות שבין 1.6.2023 ל-31.5.2025: חלה עליהן הוראת שעה של 18 חודשים. ברכישה מהתקופה הזו כדאי לבדוק מול רשות המסים את המועד המדויק שחל עליכם.
אם שילמתם לפי מדרגות דירה נוספת ומכרתם את הקודמת בתוך התקופה, אפשר לבקש את ההפרש בחזרה. אם שילמתם לפי מדרגות דירה יחידה ולא מכרתם בזמן, תצטרכו לשלם את ההפרש בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. בעמוד החזר מס רכישה במכירת דירה שנייה מוסבר התהליך הזה בפירוט.
דוגמה מחושבת: מכירת הדירה הקודמת בזמן
משפחה שגרה בדירה משלה קנתה דירה חדשה ב-2,800,000 ₪ ושילמה מס לפי מדרגות דירה נוספת. אחרי 14 חודשים מכרה את הדירה הקודמת.
שלב
חישוב
סכום
מס ששולם (דירה נוספת)
8% × 2,800,000 ₪
224,000 ₪
מדרגה 0%
על 1,978,745 ₪
0 ₪
מדרגה 3.5%
על 368,295 ₪
12,890 ₪
מדרגה 5%
על 452,960 ₪
22,648 ₪
מס סופי (דירה יחידה)
סכום המדרגות
35,538 ₪
הפרש שניתן לבקש
224,000 − 35,538
כ-188,462 ₪
החישוב להמחשה בלבד. הוא מניח שהדירה החדשה היא דירת מגורים, שהמכירה הייתה בתוך התקופה ושאין נכסים נוספים בבעלות "הרוכש" (ראו בהמשך). הסכום שיאושר נקבע בשומה המתוקנת.
מי עוד זכאי להקלות ופטורים?
נכים, עיוורים, נפגעי איבה ובני משפחות שכולות
לפי תקנה 11 לתקנות מס רכישה, מי שעומד בהגדרת "נכה" בתקנות משלם 0.5% בלבד. בדירה יחידה בשווי של עד 2,500,000 ₪ אין מס על החלק שעד 1,978,745 ₪, ועל היתרה משלמים 0.5%. בדירה יקרה יותר, או בדירה שאינה יחידה, משלמים 0.5% מכל השווי. ההקלה ניתנת לכל היותר פעמיים, ומבקשים אותה בטופס 2973.
ההגדרה כוללת, בין היתר, נכי צה"ל עם 19% נכות ומעלה, נכי עבודה עם 50% ומעלה ומי שנקבעה לו אי-כושר של 75% ומעלה בביטוח הלאומי. לדוגמה, בדירה יחידה ב-3,000,000 ₪ המס הרגיל הוא כ-45,538 ₪, והמס המופחת הוא 15,000 ₪.
הורים שקונים דירה למגורי ילד עם נכות עשויים ליהנות מאותה הקלה, בתנאים מיוחדים ולרוב באישור בית משפט. ההסבר המלא נמצא בעמוד החזר מס רכישה לילד נכה.
בדיקה חינמית
רוצים לבדוק זכאות?
השאירו פרטים ונבדוק אם המקרה שמתואר כאן רלוונטי אליכם.
עולה שקונה דירת מגורים יחידה, בין שנה לפני העלייה ל-7 שנים אחריה, משלם 0% עד 1,978,745 ₪ ו-0.5% עד 6,055,070 ₪. ההקלה ניתנת פעם אחת, ולא חלה על דירה שמחירה עולה על 20,183,565 ₪.
דירה במתנה מקרוב משפחה
מי שמקבל דירה מקרוב משפחה בלי תמורה משלם מס רכישה מופחת. ברוב המקרים מדובר בשליש מהמס הרגיל, אבל יש תנאים לגבי זהות הקרוב, וכדאי לבדוק אותם לפני ההעברה.
החזר מס רכישה על קרקע
מי שקונה מגרש שאינו דירת מגורים משלם מס רכישה של 6%. לפי תקנה 2(1א), אם על הקרקע חלה תכנית שמתירה לבנות דירת מגורים, וניתן היתר לבניית דירה בתוך 24 חודשים מיום הרכישה, ניתן לבקש החזר של שישית מהמס. בפועל המס יורד ל-5%.
לדוגמה, במגרש ב-1,500,000 ₪ משלמים 90,000 ₪ מס רכישה. אם ניתן היתר בזמן, ניתן לבקש החזר של 15,000 ₪. התנאים, המסמכים והמקרים המיוחדים מפורטים בעמוד החזר מס רכישה על קרקע.
איך משלמים ומתי?
משלמים את מס הרכישה לפי השומה העצמית תוך 60 יום מיום העסקה. אם השומה של מיסוי מקרקעין גבוהה יותר, משלמים את ההפרש תוך 30 יום מיום קבלת השומה. על סכום שלא שולם בזמן מתווספים הפרשי הצמדה וריבית. פירוט מלא נמצא בעמוד מתי משלמים מס רכישה.
אפשר לשלם בשובר בבנק הדואר, באתר רשות המסים או דרך עורך הדין שמייצג אתכם במערכת המייצגים.
הגשת בקשת החזר מס רכישה
הדרך תלויה במצב שלכם:
בודקים אם יש יתרת זכות. באתר רשות המסים יש שירות שבו מקלידים את מספר תעודת הזהות של מי שביצע את העסקה. יתרה של עד 500 ₪ אפשר לקבל אחרי שמזינים פרטי חשבון בנק. על יתרה של יותר מ-500 ₪ ממלאים טופס ומגישים אותו בבנק.
לא מסכימים עם השומה שקיבלתם? מגישים השגה בטופס 7013 תוך 30 יום מיום שקיבלתם את הודעת השומה. על ההחלטה בהשגה אפשר להגיש ערר לוועדת ערר תוך 30 יום.
עבר המועד להשגה, או שקרה משהו חדש? מגישים בקשה לתיקון שומה בטופס 7085. דוגמאות: מכרתם את הדירה הקודמת, הוכרה נכות או ניתן היתר בנייה. אפשר לתקן שומה תוך 4 שנים מיום שנעשתה.
מצרפים מסמכים שמוכיחים את הטענה. רשימה מלאה מופיעה בהמשך.
עוקבים אחרי הטיפול עד שמתקבלת שומה מתוקנת והכסף מועבר לחשבון.
מקרים שבהם קל לפספס החזר
"רוכש אחד" כולל את כל המשפחה. לעניין מס רכישה, אתם, בני הזוג וילדים עד גיל 18 נחשבים לרוכש אחד. דירה שרשומה על שם בן הזוג נספרת גם אצלכם.
חלק בדירה בירושה. בעלות על חלק קטן בדירה עשויה להשפיע על הסיווג כדירה יחידה. כדאי לבדוק את המקרה הספציפי לפני הדיווח.
מכירה ממש בסוף התקופה. המועד הקובע נבדק לפי יום העסקה. ברכישה מקבלן המועד הוא יום המסירה לפי החוזה, ובעיכוב שאינו בשליטתכם יום המסירה בפועל.
נכות שהוכרה בדיעבד. אם הוועדה הרפואית קבעה נכות אחרי הרכישה, ייתכן שאפשר לבקש תיקון שומה, בתנאי שעדיין לא עברו 4 שנים.
היתר בנייה שהגיע אחרי 24 חודשים. ההחזר על קרקע תלוי במועד ההיתר. לגבי רכישות מתקופת המלחמה כדאי לבדוק אם חלה הארכה.
מסמכים להכנה
חוזה רכישת הדירה החדשה והשומה שקיבלתם ממיסוי מקרקעין.
אישור על תשלום מס הרכישה.
חוזה מכירת הדירה הקודמת (למשפרי דיור).
פרוטוקול מסירה או אישור מסירה מהקבלן (ברכישה מקבלן).
אישור נכות או החלטת ועדה רפואית, וטופס 2973 (להקלה לנכים).
היתר בנייה ותכנית החלה על המגרש (להחזר על קרקע).
פרטי חשבון בנק להעברת ההחזר.
אחרי שהעסקה נסגרה כדאי לבדוק גם את תנאי ההלוואה. אם הריבית או ההחזר החודשי השתנו מאז שלקחתם את המשכנתא, מחזור משכנתא עשוי להוריד את העלות החודשית. לבדיקה רחבה של מסים שאולי שילמתם ביתר על השכר, אפשר לפנות לבדיקת החזרי מס.
שאלות נפוצות
האם ניתן לקבל החזר מס רכישה על דירה שנייה שרכשתי?
כן, אם הדירה החדשה נקנתה כחלופה לדירה הקודמת ומכרתם את הקודמת בתוך התקופה: 24 חודשים מהרכישה, או 12 חודשים מהמסירה ברכישה מקבלן. במצב כזה המס מחושב מחדש לפי מדרגות דירה יחידה, וניתן לבקש את ההפרש. מי שקנה דירה להשקעה ולא מכר דירה אחרת לא זכאי להחזר הזה.
כיצד מחושב מס רכישה?
המס מחושב במדרגות מתוך שווי הזכות שנרכשה. בדירה יחידה ב-2026: 0% עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪ ו-10% מעל לכך. בדירה נוספת המס הוא 8% מהשקל הראשון ו-10% מעל 6,055,070 ₪.
למי מגיע פטור ממס רכישה?
מי שקונה דירת מגורים יחידה פטור על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪. הקלות נוספות ניתנות לנכים, לעיוורים, לנפגעי איבה ולבני משפחות שכולות (0.5%), לעולים חדשים ולמי שמקבל דירה במתנה מקרוב משפחה.
כמה זמן יש למשפרי דיור למכור את הדירה הישנה?
לפי הוראת הקבע, 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. ברכישה מקבלן, 12 חודשים ממועד המסירה. על רכישות שבין 1.6.2023 ל-31.5.2025 חלה תקופה של 18 חודשים, ולחלקן ניתנה הארכה בגלל המלחמה.
עד מתי אפשר לבקש החזר מס רכישה?
השגה מגישים תוך 30 יום מקבלת השומה. אחרי המועד הזה אפשר לבקש תיקון שומה בטופס 7085, תוך 4 שנים מיום השומה. בגלל זה כדאי לא לחכות, במיוחד אם מכרתם את הדירה הקודמת לפני זמן רב.
איך מפיקים שובר לתשלום מס רכישה?
את השובר מפיקים באתר רשות המסים לפי מספר השומה, או מקבלים אותו מעורך הדין שדיווח על העסקה. משלמים בבנק הדואר או באתר, תוך 60 יום מיום העסקה.
